명의신탁자 A는 수탁자 B와 명의신탁약정을 하였다. 명의신탁 사실을 알지 못하는 매도인 C가 수탁자 B와 매매계약을 체결하고 B 앞으로 소유권이전등기를 해 주었다. 이 경우 매매계약과 소유권이전등기는 유효하다. 매도인이 명의신탁 사실을 알지도 못하는 데 매매계약과 이전등기를 무효라고 하는 것은 매도인에게 가혹하기 때문이다.
여기서 매매계약과 B명의의 소유권이전등기는 유효하고 명의신탁약정은 무효이므로 명의수탁자 B가 소유권을 취득한 것이 된다. 이때 A는 B에 대해 매매대금과 제세공과금 등 상당액을 부당이득반환으로 청구를 할 수 있을 뿐이다.
근래 나온 판례에 나오는 사례를 보자. A교회는 담임목사이자 교회 대표자인 B목사에게 기도원 대지와 건물을 명의신탁하였다.
A교회는 B목사와 명의신탁 약정을 한 후 B목사 이름으로 매도인 C와 매매계약을 체결하고 B목사 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는데, 매도인 C는 실제 매수인이 A교회라는 사실은 몰랐다. A교회와 B목사 사이의 명의신탁약정은 무효이다. 그런데 매도인 C가 명의신탁 사실을 알지 못하였으므로 B목사 앞으로 된 소유권이전등기는 유효하다.
B목사는 A교회의 대표자 겸 담임 목사로 재직하면서 교회 재정, 인사 등 운영전반에 걸쳐 막강한 권한을 행사하여 왔고, 자신 앞으로 기도원 대지와 건물을 명의신탁 행위를 주도한 것도 B목사이다.
그는 늘 기도원 부지와 겉물이 교회 소유라며 기도원 발전을 위해 헌금과 봉사해 줄 것을 요청하였다. 주보나 소식지에도 교회 부속 기관으로 표시되었다.
B목사가 은퇴를 앞두고 변심을 하여 기도원이 자신 소유라고 주장하며 A교회 앞으로서의 소유권이전등기를 거부하게 되었다. 부동산실명법에 따르면 기도원 부지와 건물은 B목사의 것이다. 교회나 교인들은 속수무책으로 당하게 되었다.
매도인이 명의신탁 사실을 아는 경우에는 이전등기가 무효로 되어 그 부동산은 애초부터 매도인 것으로 그대로 있다. 매도인은 명의신탁자가 준 매매대금을 활용할 수 있다. 나중에 반환청구를 받으면 법정이자를 붙여서 반환하면 그만이다. 명의신탁자가 명의수탁자에게는 이전등기를 말소하고 매도인에게는 소유권을 이전하라고 요구할 수도 없다. 명의신탁자로서는 속수무책이다.
매도인이 명의신탁 사실을 모르는 경우에는 부동산 소유권은 명의수탁자가 취득한다. 부동산 가격이 오르면 명의수탁자가 이득을 본다. 임대로 얻는 임대수익도 당연히 명의수탁자가 차지한다.
명의신탁자는 명의수탁자에게 그 부동산을 취득하는데 든 매매대금을 돌려달라고 요구할 수 있을 뿐이다. 명의신탁자는 결국 남 좋은 일만 하는 꼴이 될 수 있다.
명의신탁자는 매도인이 명의신탁 사실을 알든 모르든 어떤 경우라도 부동산 소유권을 취득할 수 없다. 발각되면 명의신탁자는 부동산 시가의 30%에 해당하는 과징금 폭탄을 맞을 수 있다. 게다가 징역형의 형사처벌을 받게 된다.
그런데도 우리 사회에는 아직도 명의신탁이 자주 발견된다. 사회가 충분히 투명해 지지 않아서인가? 명의신탁자가 입을 수 있는 손해에 대해 심각하게 생각하지 못하기 때문인가? 무작정 사람을 믿고 보는 우리 사회의 분위기 때문인가? 모든 위험에도 불구하고 자기의 정체를 드러내지 않아야 할 사정이 있기 때문인가?
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