조합설립을 둘러싼 소송이 사실상 조합설립동의율 다툼 하나로 정리되다시피 한 상황이지만 아직도 일선 행정청이나 정비사업 실무에서 토지등소유자 수 산정에 관해 정확한 기준을 적용하지 못하는 경우가 드물지 않다.
토지등소유자 수를 잘못 파악하는 것은 곧바로 조합설립동의율 산정의 오류로 이어지기에 조합설립을 추진하는 쪽이나 그에 대하여 인가를 부여하는 행정청은 반드시 정확한 기준을 적용하여 토지등소유자 수를 파악할 수 있어야 한다.
일선 행정청에서 흔히 잘못 산정하고 있는 대표적 사례를 바로 제시해보자. ㉠토지는 A의 단독소유, ㉡토지는 B의 단독소유, ㉢토지는 A와 B의 공유일 경우 정확한 토지등소유자 수는 얼마일까.
위와 같은 사례에서 의외로 많은 행정청, 심지어 일부 전문가들조차 토지등소유자 수를 ‘3’으로 파악한다.
단독소유권에 기한 A, B, 그리고 공유관계인 A＋B, 이렇게 3개의 토지등소유자 지위 곧 3개의 조합설립동의권을 인정하여야 한다는 것이다.
이 같은 ‘해석론’에 대하여 대체 토지등소유자 수를 저렇게 파악하는 ‘논거’가 무엇이냐고 물으면 그것도 모르느냐는 표정과 함께 예외없이 튀어나오는 그럴듯한 단어가 하나 있다. ‘소유형태’라는 익숙한 듯 생경한 조어다.
즉 A의 단독소유, B의 단독소유에 기한 토지등소유자 수 산정 외에 A＋B 공유관계에도 별도의 토지등소유자 지위를 인정하여야 한다는 것인데 A＋B 공유관계는 A의 단독소유, B의 단독소유와는 그 ‘소유형태’가 다르기 때문이라는 것이다. 이 같은 입장을 취하는 하는 사람들 중에는 자신들의 ‘소유형태’ 기준을 절대적으로 신봉한 나머지 그 와는 다른 결론을 아예 이해하려 들지 않는 경우가 많다.
결론부터 말하면 위 사례에서 ‘3’이란 결론은 틀렸다. 해석론에 따라 각기 입장이 다를 수 있으니 아예 한쪽 입장을 ‘틀렸다’고 단언하는 것은 과하다고 여길 수도 있지만 다른 표현으로 누그러뜨릴 생각이 전혀 없다. 명백히 틀린 것을 해석론이라는 이유로 ‘그럴 수도 있다’고 눙칠 수 없기 때문이다.
위 사례에서 정답은 ‘2’이다. A의 단독소유권, B의 단독소유권에 기한 토지소유자 수를 인정하면 그것으로 충분하고 A＋B 공유관계에 대하여는 별도의 토지등소유자 지위를 인정하면 안된다는 말이다.
이번엔 ‘3’을 답으로 믿고 있는 입장에서 나에게 논거를 요구할 차례다. 어찌하여 당신은 엄연히 소유형태가 다른 A＋B 공유관계를 대놓고 무시하는가. 대체 그 ‘논거’가 무엇인가.
이러한 물음에 난 구구한 설명 이전에 대뜸 법전을 먼저 펼친다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조. 제목조차 ‘토지등소유자의 동의자수 산정방법’인 바로 그 문제의 조문. 해당 조문의 제1항 다목은 ‘1인이 다수 부동산을 소유해도 토지등소유자 수는 1인’으로 산정하도록 지시한다.
조문 제시만으로 곰곰이 고민하다 무릎을 ‘탁’하고 치며 아하 그래서 답이 ‘2’였구나 하며 깨달음을 얻는다면 자신의 논리적 사고력을 여기저기 팔불출처럼 자랑하고 다녀도 좋다. 그러나 불행히도 나를 포함한 대부분의 사람은 별도의 설명이나 사고단계를 더 거쳐야 한다.
올바른 결론에 이르는 과정을 이해하기 위해 거쳐야 하는 중간단계의 사례를 하나 더 제시해보자. A가 ㉠토지와 ㉡토지를 단독소유하고, B가 ㉢토지와 ㉣토지를 단독소유하는 경우 토지등소유자 수는 몇인가. 정답은 ‘2’이다.