1. 비영리 공익 사단법인
재개발·재건축조합은 재개발·재건축 정비구역 내의 토지등소유자를 위하여 주택개량 등 정비사업을 시행한다는 점에서 비영리법인으로서의 성격을 가지고 있다. 공공사업인 주택정비사업을 시행한다는 점에서 공익법인으로서의 성격을 가지고 있다. 또한 주택재개발·재건축 정비구역 내의 토지등소유자를 그 구성원으로 한다는 점에서 사단법인의 성격을 가지고 있다.
조합은 법인으로 하고, 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 등기를 함으로써 성립하며, 조합은 그 명칭 중에 ‘정비사업조합’이라는 문자를 사용하여야 한다(법 제18조). 조합에 관하여는 도시 및 주거환경정비법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다(법 제27조). 위와 같이 도시정비법은 재개발·재건축조합을 민법상 사단법인으로 보고 있다.
2. 공행정주체로서의 지위
사업시행자인 재개발·재건축조합은 주택정비사업의 과정에서 중요한 기능을 하는 행정계획의 입안권을 보유한다. 정비구역이 확정된 후 정비구역내 토지등소유자로 구성되는 재개발·재건축조합은 정비사업의 설계도면에 해당하는 사업시행계획을 작성하며, 위 사업시행계획은 지방자치단체장의 인가를 통해 확정된다. 이렇게 재개발·재건축조합에 의해 작성되고 행정청의 인가를 통하여 확정된 사업시행계획은 재개발·재건축조합이 사업을 시행함에 필요한 개별적 행정처분권을 위한 포괄적 기초가 된다.
도시정비법이 재개발·재건축조합에게 개별적인 행정처분권을 부여하고 있는 한도에서 재개발·재건축조합이 누리는 지위는 행정주체로서 행정청이며, 그 행정처분에 대하여 불복하고자 하는 자는 행정소송을 통하여 그 취소를 구하여야 한다. 이상은 관리처분계획에 대해서도 마찬가지이다.
법률이 명시적으로 조합에게 행정처분권을 부여하는 경우에 조합이 조합원에게 내린 행정처분에 대해서는 행정소송으로 다투어야 한다. 그러나 행정처분의 근거가 없는 조합원의 자발적인 협력을 요구하는 경우라면 이에 대해서는 민사소송으로 그 분쟁을 해결하여야 한다.
현재 대법원은 사업시행계획 또는 관리처분계획을 재개발·재건축조합의 행정처분으로 보고, 이에 관한 다툼은 행정소송에 의하고 있다(대법원 2010.12.9. 선고 2009두4913 판결, 대법원 2009.9.17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결). 또한 하급심 판결에 의하면 재건축조합의 조합원 제명에 관하여 민사소송으로 총회결의무효소송이 아니라 행정소송법상 당사자소송인 제명결의처분취소소송으로 다루고 있다(서울남부지방법원 2013.2.21. 자 2012가합18831 결정).
3. 사업시행자로서의 지위
재개발·재건축조합은 정비구역 내 진행되는 주택정비사업의 시행자로서 사업과 관련된 일체의 법률관계를 자신의 책임과 이름으로 맺는다. 이렇게 형성된 각종 권리·의무는 조합에게 귀속되며 조합원과 독립된 것으로 이해된다. 재개발·재건축조합이 도시정비법에 의한 정비사업을 시행하는 경우 주택법 제54조의 규정을 적용함에 있어서는 조합설립인가일부터 주택법 제14조의 규정에 의한 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 간주하고 있다(법 제16조제4항).