1983년 이전 시장·군수만이 주택재개발사업을 시행하였다. 이는 토지수용권은 공공부문만이 행사할 수 있었기 때문이다.
1980년대 초 우리나라는 올림픽을 유치하게 되었고, 정부는 재개발사업을 통한 정비된 서울의 모습을 전 세계에 보여주기 위해 재개발사업 활성화방안을 모색하게 된다.
이에 정부는 재개발조합에 대해 토지수용권을 부여함으로써 합동재개발사업을 허용하였다. 1980년대 초반부터 현재까지 대부분의 재개발사업은 재개발조합에 의해 시행되고 있다.
현행 도시 및 주거환경정비법상 재개발사업은 재개발조합 이외 공공부문인 시장·군수 또는 한국토지주택공사 등에 의해 극히 일부 시행되고 있다.
그러나 도시정비법 시행 이후 재개발조합과 건설업자간 공동시행방법, 지정개발자에 의한 단독시행방법은 실무적으로 거의 보고된 바가 없는 것으로 보인다.
최근 지정개발자인 신탁업자들이 시장·군수로부터 사업시행자로 지정받아 재개발사업을 단독시행하는 방안을 추진중에 있고, 신탁업자의 사업시행자 지정요건을 토지등소유자 4분의 3 이상의 지정요청으로 하며, 토지등소유자의 일정요건의 요청만 있으면 신탁업자가 사업시행자로 지정될 수 있도록 관련 도시정비법의 개정을 추진중에 있다.
신탁업자들은 신탁개발의 유용성에 관하여 아래와 같이 주장하고 있다.
첫째, 신탁업자에 의한 정비사업은 사업 초기 갈등을 감소시키고, 신속한 정비사업을 진행할 수 있다고 한다. 즉 추진위원회와 조합의 단계가 생략됨으로써 신속한 사업진행이 가능하다는 것이다.
또한 신탁업자는 부동산개발 전문가로서 사업관리능력을 확보하고, 금융기관으로서 관련 법규 및 감독규정에 따라 공정하게 업무를 진행함으로써 갈등을 감소시킬 수 있다고 한다.
둘째, 신탁업자는 원활한 사업자금을 조달할 수 있다.
셋째 토지신탁으로 주택재개발사업을 진행할 경우 사고율을 상당부분 낮출 수 있고, 개발사업의 안정성을 제고함으로써 불필요한 사회적 코스트를 절감할 수 있다고 한다.
신탁업자들이 자체 분석한 자료에 의하면 기존 전체 주택사업의 사고율인 12.18%에서 토지신탁사업 평균인 4.58%대로 재개발사업의 사고율을 낮출 수 있다고 한다.
넷째 신탁업자는 도시정비법 뿐만 아니라 영업에 있어 신탁법과 자본시장과 금융투자업에 관한 법률을 적용받게 되므로 수탁자의 책임을 부담하고, 금융투자업자의 규제를 적용받으며, 금융감독당국의 관리·감독 등에 따라 신탁업무의 투명성이 확보된다.
다섯째, 문제사업장이나 영세사업자 등 2군 시공사가 주로 참여하는 중소규모 정비사업의 경우 시공사 워크아웃·법정관리 시 신탁사의 사업능력(도급제에 의한 시공사 교체 용이 등)에 의해 사업지연을 최소화할 수 있다.
마지막으로 신탁사업의 경우 신탁사가 공사비 지급을 보장하기 때문에 단순 도급공사가 가능하며, 시공사 선정시점과 착공시점 간의 기간 최소화를 통해 공사비를 절감할 수 있다.
위와 같이 신탁업자들은 자신들의 전문성을 최대한 발휘하여 정비사업비 등을 절감하고 이로 인해 토지등소유자들의 이익을 극대하고자 하는바, 신탁업자들이 토지개발사업뿐만 아니라 정비사업에 있어 전문성을 발휘할 수 있는지 기대해 본다.