1. 현행 도시정비법 관련 규정=사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 관리처분계획인가에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.
사업시행자는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다.
현행 도시정비법의 규정에 의하면 재개발·재건축조합은 사업의 진행상황에 따라 관리처분계획인가 이전에 수용재결신청 또는 매도청구소송을 제기할 수 있고, 현금청산절차를 지연하는 경우 사업시행자는 현금청산자에게 정관에 정한 이자만을 지급하면 된다.
2. 전면개정 도시정비법 규정=2017.2.8. 전부 개정되고 2018.2.9.부터 시행되는 도시정비법 제73조에 의하면 사업시행자는 현금청산자들과 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음날부터 협의를 시작할 수 있다.
사업시행자는 위 협의기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결 또는 매도청구소송을 제기하여야 한다. 사업시행자는 위 수용재결의 신청기간 또는 매도청구소송의 제기기간을 경과한 경우 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다.
전면개정 도시정비법에 의하면 관리처분인가 이후 90일 동안의 협의절차를 두고 있어 사업시행자는 현금청산자에게 관리처분인가 이후 90일이 경과하여야만 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기할 수 있다.
3. 개정의견=대법원 판례에 의하면 미분양신청자는 분양신청기간 만료일 다음날부터 조합원 자격을 상실한다(대법원 2010.8.19. 선고 2009다81203 판결).
실무적으로 재개발·재건축조합은 관리처분계획을 위한 총회 이후 또는 관리처분계획인가시점부터 조합원들의 이주를 개시하고 있다. 수용재결신청절차는 6개월 정도 소요되나, 매도청구소송은 1심만 최소 10개월이 소요된다.
위와 같이 미분양신청자의 조합원 자격상실 시점, 토지등소유자들의 이주시점 및 미분양신청자들의 소송절차 기간 등을 고려해 볼 때 90일 이상 협의절차를 거친 경우 관리처분인가 이전이라도 수용재결신청 또는 매도청구소송의 제기를 허용하여야 할 것이다.
제73조제2항 후단의 개정안 : “다만, 사업시행자가 제1항 단서에 따라 미분양신청자와 90일 이상 손실보상에 관한 협의를 거친 경우 사업시행자는 관리처분계획인가·고시 이전이라도 미분양신청자를 상대로 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기할 수 있다.”