1. 현행 도시정비법에 의한 협의절차
현행 도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조에 의하면 사업시행자가 현금청산자의 토지 등에 관하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하도록 정하고 있다.
주택재개발조합의 현금청산자에 대한 수용절차에 있어 대법원 2015.11.27. 선고 2015두48877 판결은 협의 및 사전절차를 정한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제14조, 제15조, 제58조가 도시정비법상 현금청산자인 토지등소유자에 대하여 준용되지 않는다고 판시하였다. 따라서 재개발조합은 토지수용법상 협의 및 사절절차 없이 도시정비법 제47조 및 시행령 제48조에 의한 협의절차만 수행하면 될 것이다.
주택재건축조합은 현금청산자에게 도시정비법 제39조를 준용하여 매도청구권을 행사하고 있는 바, 도시정비법 제39조에 의하면 주택법 제18조의2제1항을 준용하는 규정을 두고 있지 않으므로,재건축조합은 현금청산자에게 주택법 제18조의2제1항에 의한 협의절차를 거치지 않아도 된다(대구지방법원 2016.11.24. 선고 2014가합205311 판결).
2. 주택법 제18조의2에 의한 협의절차
대법원 판결에 의하면 주택법 제18조의2제1항에 의한 주택조합의 매도청구권 행사시 사업주체와 대지 소유자 사이에 구체적이고 실질적인 협의를 하여야 하고, 위와 같은 실질적인 협의가 없을 경우 주택조합은 매도청구권을 행사할 수 없다고 판시하였다(대법원 2014.8.26. 선고 2013다99256 판결, 대법원 2013.5.9. 선고 2011다101315 판결).
3. 전면개정 도시정비법의 규정
2017.1.20. 국회의 본회의를 통과한 도시정비법 전면개정안 제73조에 의하면 재개발·재건축조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관하여 협의하여야 한다.
재개발·재건축조합은 협의기간내 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재걸을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.
4. 현금청산시 실질적 협의절차 이행 여부
현행 도시정비법 시행령 제48조에서 청산금액을 정하는 방법을 정하고 있음에 반해 전면 개정된 도시정비법 제73조는 ‘90일 이내 협의를 하여야 한다’고 정하고 있을 뿐 구체적인 협의절차를 정하고 있지 않다.
대법원 2015.11.27. 선고 2015두48877 판결은 도시정비법에서 청산금액을 정하는 방법을 별도로 정하고 있음을 전제로 토지수용법상 협의절차의 준용을 인정하지 않았으나, 전면개정 도시정비법에서는 별도의 협의절차가 없어 토지수용법을 준용될 가능성이 많다.
전면개정 도시정비법 제73조가 명시적으로 협의의무를 부과하고 있으므로 주택법에서 판시한 내용과 같이 재건축조합은 현금청산자에 대한 매도청구권 행사 이전에 ‘실질적인 협의’를 하여야 하고, ‘실질적인 협의’가 아닌 ‘형식적인 협의’만을 한 경우 재건축조합의 현금청산자에 대한 매도청구권 행사를 인정하지 않을 소지도 있다.
입법적으로 전면개정 도시정비법 또는 시행령에서 사업시행자와 현금청산자간 협의절차를 구체적으로 정하는 것이 바람직하다고 사료된다.