민홍철 의원 외 10명은 지난 2016년 8월 18일 도시 및 주거환경정비법 전부개정법률안(이하 ‘전면개정 도시정비법’이라 한다)을 발의하였고, 전면개정 도시정비법 제64조 및 제73조에서 재건축조합의 매도청구권 행사에 관한 절차를 정하고 있다.
1. 미동의자에 대한 매도청구권 행사를 위한 재건축조합의 최고(촉구)시점
재건축조합은 현행 도시정비법 제39조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 의거 미동의자들에게 조합설립인가일로부터 ‘지체없이’ 조합설립동의여부를 최고하여야 한다.
전면개정 도시정비법 제64조제1항에 의하면 재건축조합은 미동의자들에게 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립동의여부를 서면으로 촉구하여야 한다. 전면개정 도시정비법에서 최고시기를 ‘지체없이’에서 ‘사업시행인가 고시일부터 30일 이내’로 특정한 것은 바람직하다.
다만 재건축사업구역내 미동의자는 분양신청기간만료일까지 조합원으로 가입할 수 있고(재건축조합 표준정관 제9조제1항), 재건축조합은 사업시행인가 고시일부터 90일 이내에 분양신청통지를 하여야 하는 점(전면개정 도시정비법 제72조제1항)에 비추어 ‘30일 이내’를 ‘90일 이내’로 연장하는 것이 바람직하다고 사료된다.
2. 미동의자에 대한 매도청구권의 행사기간
현행 대법원 판례에 의하면 재건축조합이 ‘지체없이’ 최고를 하지 않거나 매도청구권 행사기간내 매도청구권을 행사하지 않을 경우 재건축조합은 미동의자들에게 매도청구권을 행사할 수 없다(대법원 2008.2.29. 선고 2006다56572 판결).
이에 일부 재건축조합은 조합설립변경동의서 75% 재징구 및 조합설립변경인가를 받아 미동의자들에게 새로이 매도청구권을 행사하고 있다.
전면개정 도시정비법 제64조에 의하면 재건축조합은 미동의자들에게 사업시행인가고시일로부터 30일 이내에 조합설립 동의여부를 촉구하고 2개월의 회답기간이 만료된 날로부터 2개월내 매도청구권을 행사하여야 하는 바, 현행 대법원 판례에 비추어 보면 위 기간 경과시 재건축조합의 매도청구권이 소멸된다고 해석될 수 있다.
만약 재건축조합이 매도청구권 행사기간을 경과하여 미동의자들의 부동산소유권을 확보할 수 없게 된다면 재건축조합은 조합을 해산한 후 새로이 조합설립인가를 득하여야 할 것이다(또는 토지등소유자 75%의 동의서 징구에 의한 조합설립변경인가 및 사업시행변경인가 필요).
재개발조합은 토지수용에 대한 재결을 신청함에 있어 사업시행기간 이내에 행할 수 있는 바, 재건축조합의 미동의자들에 대한 매도청구권 행사도 사업시행기간 이내에 행할 수 있도록 개정하는 것이 바람직하다.
다만 재건축조합의 매도청구권 행사지연으로 인한 미동의자들의 피해를 최소화하기 위해 재건축조합이 제1항 및 제2항의 기간을 넘겨서 매도청구소송을 제기한 경우 재건축조합은 미동의자들에게 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 개정하여야 할 것이다.
위 전면개정 도시정비법과 관련 “재건축사업의 사업시행자는 제1항, 제4항에도 불구하고 사업시행계획인가(사업시행계획변경인가를 포함한다)를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 제1항의 촉구 및 제4항의 매도를 청구할 수 있다. 다만 재건축사업의 시행자가 제1항의 기간을 경과하여 서면으로 촉구하거나 제4항의 기간을 경과하여 매도를 청구하는 경우 재건축사업의 사업시행자는 제1항 각호의 자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 지연일수 산정 및 이자는 대통령령으로 정한다”라는 개정안을 제안한다.