서울경찰청·경복궁·정부청사 등
주요기관 인접한 입지 조건에도
낙후된 주거환경으로 저평가 받아
새 집행부 구성 후 도시환경 본격화
조합설립인가 이미 60% 이상 동의
용적률 339% 적용한 사업계획 수립
토지등소유자 3배 달하는 아파트 건립
오피스·상가 공급… 높은 사업성 예고
조선 시대 왕의 후원으로 알려진 서울 종로구 내자동 일대가 과거 부촌의 명성을 되찾기 위해 도시환경정비사업을 본격적으로 추진한다.
내자동 도시환경정비사업은 지난 2004년 추진위원회를 구성했을 정도로 비교적 사업이 일찍 추진됐던 곳이다. 그럼에도 집행부의 내부적인 갈등으로 사업이 장기간 방치되면서 사업 추진에 대한 기대감도 줄어들었다. 하지만 최근 집행부가 새롭게 구성되면서 사업이 활기를 되찾고 있다. 특히 토지등소유자는 적은데 반해 신규 공급물량이 많아 높은 사업성을 보유하고 있다는 평가를 받고 있다.
▲낙후된 ‘왕의 후원’… 도시환경정비사업으로 과거 부촌 명예 회복=서울 종로구 내자동 일대는 조선시대는 물론 현재에도 도심의 중요한 역할을 담당하고 있는 곳이다. 과거 궁궐의 각종 물자를 관장하기 위한 기관이 설치됐던 곳으로 현재도 서울지방경찰철과 경복궁, 경희궁, 정부서울청사, 세종문화회관 등 주요 기관과 시설들이 인근에 위치해 있다.
서울의 중요 도심인 만큼 편리한 교통여건도 갖추고 있다. 종로구의 핵심 간선도로인 사직로가 내자동 도시환경정비구역 북측을 지나고 있으며, 지하철3호선 경복궁역(정부서울청사)가 걸어서 1분에 위치해 있다. 사통팔달의 교통요지인 셈이다.
하지만 내자동 일대는 이러한 우수한 입지조건에도 낙후된 주거환경으로 주변의 가치를 따라가지 못하고 있는 상황이다. 이미 건설된 지 40년도 넘은 건물들이 즐비한데 좁은 골목길, 부족한 주차시설로 인해 거주자들의 생활이 불편하기 때문이다. 특히 인근 구역들은 이미 재개발과 도시환경정비사업이 완료되면서 신축 아파트와 주상복합으로 탈바꿈한 상황이어서 상대적으로 저평가를 받고 있는 상황이다.
이에 따라 추진위원회는 신속한 도시환경정비사업을 통해 과거 ‘왕의 후원’에 걸맞은 지역적 가치를 되찾겠다는 계획이다. 추진위는 설명회 개최와 소식지 발송 등을 통해 사업 재개를 알리고, 조합설립 동의서 징구 작업에 돌입했다. 이미 토지등소유자 동의율이 60%를 넘어 조합설립까지는 약 15% 정도의 동의만을 남겨둔 상황이다.
추진위 관계자는 “전 추진위 집행부의 내부적인 문제로 사업이 장기간 지연되면서 토지등소유자들의 관심이 높지 않은 상황”이라면서도 “새로운 집행부가 구성된 이후 사업을 본격적으로 재개한 이후 참여도가 높아지고 있다”고 말했다. 이어 “추진위에서 만반의 준비를 마친 상황이기 때문에 조합이 설립되면 일사천리로 사업을 진행할 수 있을 것”이라고 강조했다.
▲토지등소유자 3배 넘는 아파트 물량에 오피스 205호도 공급… 사업성 높아=내자동 도시환경정비사업은 제3종 일반주거지역에 일반상업지역이 일부 포함된 곳으로 339.32%의 높은 용적률이 적용된다. 현재 구역 내 기존 용적률이 108.18%라는 점을 감안하면 도시환경정비사업을 통해 약 231.14%가 증가하게 되는 셈이다.
이에 따라 추진위가 조사한 토지등소유자는 총 101명인데 반해 신축 아파트는 308세대로 계획되어 무려 3배에 달하는 주택이 공급될 예정이다. 일반분양물량이 조합원의 2배에 달하기 때문에 사업성이 높을 것으로 예상된다. 특히 소형평형만으로 세대수만 늘린 사업계획이 아니라 20평대~40평대에 이르는 평형대로 다양한 수요자들의 입장을 반영했다.
또 도시환경정비사업의 특성상 아파트는 물론 업무시설, 근린생활시설 등도 공급하기 때문에 추가 수입이 발생한다는 장점도 있다. 내자동 도시환경정비구역의 사업계획에 따르면 내자동 도시환경정비사업은 서울 종로구 내자동 81번지 일원 1만1,443㎡로 지하3층~지상20층 높이를 적용해 공동주택과 오피스, 상업시설 등을 건설할 예정이다. 오피스의 경우 총 205호가 신축되며, 근린생활시설도 연면적 1,550㎡가 들어선다.
내자동 도시환경정비구역의 높은 사업성은 ‘서울시의 클린업시스템’을 통해서도 확인할 수 있다. 클린업시스템은 개략적인 추정분담금을 산출하는 특성상 실제 사업성보다 낮게 산출되는 경우가 많다. 그럼에도 내자동의 경우 비례율이 100%를 넘는 것으로 나타났다. 따라서 향후 조합설립인가 이후에 사업기간이 단축시킬 경우 사업성은 더욱 높아질 전망이다.
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