1. 사업대상지(가로구역)
주택재개발·주택재건축사업은 원칙적으로 정비구역으로 지정된 지역에서만 사업을 할 수 있고, 예외적으로 주택재건축사업에 있어 정비구역으로 지정되지 않은 지역의 아파트 또는 연립주택을 대상으로 할 수 있다.
이에 반해 가로주택정비사업은 정비구역이 아닌 가로구역내에서만 할 수 있다. 가로구역이란 정비구역이 아닌 구역으로서 도시·군계획시설로 설치된 도로로 둘러싸인 일단의 지역(해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지 및 공용주차장 등에 접한 경우에는 해당 시설을 도로로 본다)으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 구역을 말한다(시행령 제1조의2제1항).
①해당 지역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것
②해당 지역을 통과하는 도로(너비 4미터 이하인 도로는 제외)가 설치되어 있지 아니할 것
가로주택정비사업은 가로구역이 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에 그 전부 또는 일부에 대하여 시행할 수 있다(시행령 제1조의2제2항).
①노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2 이상일 것
②해당 구역에 있는 기존 단독주택의 호수와 공동주택의 세대 수를 합한 수가 20 이상일 것
가로주택정비사업에는 도시정비법 제3조(도시·주거환경정비기본계획의 수립) 및 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)를 적용하지 아니하므로, 시장·군수는 가로주택정비사업을 위해 도시·환경정비기본계획 또는 정비계획을 수립하지 않아도 된다(법 제2조의2).
2. 시행방법 및 시행자
가로주택정비사업은 사업시행자가 가로구역에서 관리처분계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 한다(법 제6조 제6항). 주택재건축사업과 달리 가로주택정비사업은 보전 또는 개량하는 방법에 의한 사업도 가능하다. 주택재개발사업과 달리 가로주택정비사업은 환지로 공급하는 방법에 의한 사업은 가능하지 않다.
가로주택정비사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 받아 시장·군수, 주택공사등 또는 건설업자, 등록사업자, 신탁업자와 공동으로 시행할 수 있다(법 제8조제7항, 시행령 제14조제3항).
3. 토지등소유자 및 조합원의 자격
가로주택정비사업의 경우 토지등소유자는 가로구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이다(제2조제9호 다목). 주택재건축사업의 경우 건축물 및 그 부속토지를 모두 소유하여야 하지만 가로주택정비사업의 경우 주택재개발사업과 같이 토지 또는 건축물 하나만 소유한 자도 토지등소유자에 해당된다.
가로주택정비사업의 조합원은 가로주택정비사업에 동의한 자이다(법 제19조제1항). 주택재개발사업은 강제가입제를 채택하여 동의하지 않은 자도 조합설립인가 이후 조합원이 되지만 주택재건축사업 및 가로주택정비사업은 임의가입제도를 채택함으로써 동의한 자만이 조합원이 될 수 있다. 가로주택정비사업에 있어 조합원 가입은 재건축사업과 같이 분양신청기간 만료일까지로 보아야 할 것이다.
4. 조합설립인가
가로주택정비사업의 경우에는 추진위원회를 구성하지 않는다(법 제13조제2항 단서). 가로구역내 토지등소유자가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 한다(법 제16조제1항). 2014.5.21. 법 개정시 토지등소유자의 동의율이 90%에서 80%로 완화되었다.
☞다음호에 계속