정비사업 중에 도시환경정비사업이라는 것이 있다. 재개발·재건축처럼 익숙한 사업이 아니다. 상업지역·공업지역 등에서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
슬럼화 되어 가는 도심 또는 부도심을 정비하여 건축물을 신축하는 사업이라고 생각하면 된다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업이고, 대상 지역이 도심 지역이기 때문에 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 의한 촉진지구로 지정된다.
촉진지구로 지정되면 많은 혜택이 있다. 구역지정 요건 완화, 용적율 및 층고제한 완화, 용도지역 변경 등 각종 재개발 인센티브를 받을 수 있고 사업추진 절차가 간소화되어 사업기간이 단축되는 특혜를 받을 수 있다. 촉진지구로 지정되면 20㎡ 이내의 모든 토지가 토지거래허가 대상이 된다.
문제는 토지등소유자로 구성된 조합(추진위원회 포함)을 설립하지 않고 토지등소유자가 사업시행자가 될 수 있다는 데 있다.
조합이 아니라 토지등소유자가 사업시행자인 형태는 낯설고 뭔가 어색한 느낌이 든다. 여기에 많은 문제점까지 내포되어 있다.
서울특별시는 세운재정비촉진지구를 소형 구역으로 잘게 나누었다. 한 구역에 토지등소유자가 수십 명 정도에 불과한 경우도 있다.
사업시행인가 신청을 하는 단계에서 토지등소유자인 사업시행자가 처음으로 등장한다.
서울시가 구역지정까지 해 두었기 때문에 그 이전 단계에는 사업시행자가 나타날 필요가 없다.
A라는 회사가 토지 또는 건축물의 소유권을 확보하여 토지등소유자가 된다. 이 회사는 자신의 수익성과 동의율을 높이기 위해 토지를 매매대금은 PF가 되면 지급하기로 하고 여러 건의 매매계약을 체결한다.
이런 식으로 사업시행인가 신청에 필요한 토지등소유자 4분의 3 동의 요건을 갖추지 못하면 한 가지 편법을 더 동원한다. 지분 쪼개기를 한다. 동의자 B라는 사람이 100번지 대지와 그 지상 건물을 소유하고 있는 경우, B의 건물 일부 지분을 C에게 양도한다. 건물이 B와 C의 공유이므로 이들의 대표로 C를 뽑는다. 이제 100번지는 토지 소유자 B와 건물 공유자 대표 C가 된다. 이런 식으로 지분을 쪼개면 4분의 3 동의 요건은 쉽게 채운다.
이제 A 회사를 사업시행자로 하는 사업시행계획서를 첨부하여 사업인가신청서가 접수된다. 가장 중요한 4분의 3 동의서가 이상 없이 첨부되어 있으니 구청장은 사업시행인가를 해 줄 수 밖에 없다. 지금부터 사업시행자는 폭주하는 기관차처럼 달릴 수 있다.
변호사/법무법인 우면