“재건축 규제 완화 약속” “안전진단 통과 기준 대폭 완화” “규제 완화 패키지로 종 상향, 용적률 상향”
선거를 앞두고 수많은 언론사를 통해 재개발·재건축 규제 완화에 대한 공약들이 폭포수처럼 쏟아져 나오고 있다. 언제부터 시작되었는지는 아무도 모르지만 총선·대선을 앞두고 각 캠프에서 건축과 관련된 전문가들이 함께 하며 법규 삭제 및 완화에 대한 공약들이 나오기 시작했고, 지금은 건축 규제 완화는 빠지지 않고 나오는 선거 공약에 한 꼭지라고 볼 수 있다. 그리고 지자체와 국토교통부 등에서도 이슈가 생길 때마다 여러 곳의 부탁을 통해서 일선 실무자들의 아이디어를 받아 실제 반영한 사례도 있다.
그동안 규제 완화는 무엇이 있을까? 재건축 연한이 40년에서 30년으로 축소가 되고, 서울 주거지역 최고 높이 35층 규제 완화, 한강 변 높이 완화, 각종 심의를 별도로 진행하던 것을 통합심의위원회 구성으로 한꺼번에 진행하는 통합심의, 재건축 후 2주택을 공급받는 1+1, 안전진단 기준 완화, 안전진단 면제, 용적률 상향, 역세권 개발완화, 재건축초과이익 환수 완화, 투기과열지구 해제, 도로 사선 삭제, 인동 거리 완화, 특별건축구역, 시공자 선정 시기 조기화 등 정말 많은 부분이 실현되었고, 또 현재 진행하고 있다.
가장 최근에 논쟁거리가 되는 재건축 규제 완화로는 용적률이라고 할 수 있을 것 같다. 서울시에서 주거지역의 최고 높이 35층 기준이 삭제됨에 따라 신축아파트 배치계획에서 정북 방향 일조권 문제와 채광 방향에 계획적 한계가 없는 단지의 경우 특별건축구역을 적용하고 일부 초고층 계획을 함으로써 추가적인 용적률을 확보할 수 있는 여유가 있게 되었다.
그 부분이 노후계획도시특별법의 대상에서 규모를 결정하는 기준이 되었고 지금 이유를 떠나서 재건축 대상지에 희망을 주고 있다고 본다. 그런데 이 용적률 완화가 좋은 건가? 밀도가 높아지고 아파트가 초고층으로 계획이 되는 것이 주민 대다수가 원하는 개발 방향인가?
지금은 건축법에서 사라진 도로 사선제한은 제정 당시부터 계획적으로 도시 개방감과 미관 등을 위해서 도입되어 ‘건축물 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없다’로 제한했다.
보행자가 도로를 걸으면서 높은 건물에서의 중압감을 느끼지 않도록 하기 위해서 차량 운전자에게도 안정감을 주었던 건축기준이었는데, 누구인지 모르는 집단의 목소리가 커지면서 도시개발에 대한 요구가 확대됐다. 결국 법령 개정이 진행되어 2015년 4월 30일 국회를 통과해 건축법에서 수평거리의 1.5배 기준은 삭제되었다. 지금까지 완화된 건축법규 중에서 가장 아쉽다고 생각된다.
지속해서 발표되는 규제 완화는 이미 사업 전반에 녹아 있다. 안전진단은 이미 허울만 남아있는 상태고 정비계획 수립은 신속 통합 등 도시건축공동위원회의 통합심의 등을 통해 이미 충분히 기간 단축이 진행되고 있다. 이 단계는 정말 필수단계로 완화를 요구할 대상이 아니며, 실무적으로 본다면 준비할 시간이 절대적으로 부족한게 현실이다. 각종 심의를 통합심의로 준비한다고 해서 일이 한꺼번에 정리되는 것이 아니라 선행되는 용역이 완료되고 그 성과품을 가지고 타 분야의 심의를 준비하는 것으로 준비하는 과정에 따라 일부 심의를 따로 받도록 하는 것이 오히려 사업 기간을 단축하는 효과를 가져오기도 한다.
사전단계가 완료되지 않은 현장도 조합설립이 되고, 인허가 단계를 거치지도 않고 사업을 추진하는 등 충분히 고려되지 않은 규제 완화는 업무의 효율을 오히려 떨어뜨리는 역효과를 가져올 수도 있다.
주민의 동의를 구하는 시간조차 너무 빠르게 진행하다 보면 내용도 모르고 동의하는 결과를 가져와 오히려 혼란만 던져주는 결과를 가져올 수도 있다고 보인다. 정치권과 정부에서 관심을 두는 것은 너무도 감사한 일이지만 여러 가지 문제에 대한 충분한 고민 이후에 완화에 대한 발표가 이루어지기를 기대한다.