1. 문제의 소재=서울시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 서울시 도시정비조례) 제38조제2항은 상가 등 부대복리시설의 공급 순위를 정하고 있다.
이때 제1순위에 해당하기 위해서는 ① 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 비슷한 시설이며 ②사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다)을 하고 영업을 하는 건축물의 소유자로서 ③권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자의 요건에 모두 해당하여야 한다.
이때 ①, ③요건에 대해서는 의미가 분명한데 ②의 요건에 관하여는 세입자가 사업자등록을 마치고 영업을 하는 건축물의 소유자도 해당하는지, 소유자가 부동산임대업으로 사업자등록을 마치고 세입자가 영업을 하는 경우도 해당하는지 등 관련조문 해석을 두고 이견이 있을 수 있다.
2. 관련 판례의 입장=2018.7.19. 서울시 도시정비조례가 전부개정 되기 전 구 서울시 도시정비조례 제30조제2항은 주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 순위를 기준으로 공급한다고 규정하면서 제1호로 제1순위를 정하고 있었다.
구체적으로 ‘종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자’이다.
당시 제30조제2항제1호의 해석이 문제된 사안에서 서울고등법원은 “정비사업구역 내의 토지나 건축물의 권리가액에는 임대수익 등 해당 토지나 건축물의 사용·수익 가치가 포함되어 있다고 볼 수 있는 점, 제3자에게 건축물을 임대하여 임대사업을 하기 위해 해당 건축물 소재지를 사업장소재지로 하여 사업자등록을 하였더라도 해당 건축물의 용도를 임대사업 용도라고 볼 수 없는 점” 등을 이유로 ‘사업자등록을 필한 건축물의 소유자’를 “종전 건축물에서 사업자등록이나 인·허가 또는 신고상의 영업을 하는 소유자”라고 해석하였고 이에 따라 “종전 건축물에서 영업을 하지 않고, 단지 제3자에게 당해 건축물을 임대하여 임대사업을 하기 위해 해당 건축물 소재지를 사업장 소재지로 하여 부동산임대업으로 사업자등록을 한 종전 건축물 소유자는 제1순위 공급대상자에 해당하지 않는다”고 보았다(서울고등법원 2022.9.7. 선고 2021누36440 판결).
그리고 위 판례는 ‘사업자등록을 필한 건축물의 소유자’에서 ‘사업자등록을 하고 영업을 하는 건축물의 소유자’로 개정된 현행 서울시 도시정비조례 제38조제2항제1호의 의미도 동일하게 해석하는 것을 전제로 판단하였다.
3. 결론=결국 주거환경개선사업과 재개발사업으로 조성되는 상가등 부대·복리시설 공급 제1순위에 해당하기 위해서는 소유자가 종전 건축물에서 사업자등록(인가·허가 또는 신고 등 포함)을 마치고 그 사업자등록상의 영업을 하고 있어야 하며, 단순히 세입자가 사업자등록을 마치고 영업을 하고 있거나, 소유자가 부동산임대업으로 사업자등록을 마치고 제3자가 해당 건물에서 영업을 하는 경우에는 제1순위 분양대상자에 해당할 수 없다.