대부분의 가구는 자신의 집에 거주하지 않고 임대주택에서 생활하고 있다. 임대주택은 등록 임대주택과 비등록 임대주택으로 나뉘어진다. 등록 임대주택은 임대사업자가 운영하며 비등록 임대주택은 그렇지 않은 형태다. 민간 임대주택으로 볼 때 등록 임대주택은 약 152만 가구가 있으며 비등록 임대주택은 약 664만 가구로 이루어져 있다. 비등록 임대주택이 전체 임대주택의 81%를 차지한다.
등록 임대주택으로 운영하기 위해서는 임대사업자는 보증보험 가입 의무와 임대료 인상에 제한을 받는 등의 공적 의무를 갖는다. 하지만 이에 대한 대가로 주택에 대한 취득세나 양도세 등의 세제 혜택을 받을 수 있다. 임차인의 입장에서도 등록 임대주택은 보증금을 보호받을 수 있고, 과도한 임대료 인상에 대해 걱정 않고 안정적인 거주를 할 수 있다. 하지만 2020년에 발표된 7·10 부동산 대책에 따라 일부 등록 임대주택은 임대 의무 기간이 종료되면 임대주택 등록이 자동으로 말소되는 상황이 발생하고 있다.
기업형 장기 민간임대주택은 임대주택 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 중요한 대안이다. 기업의 자본력을 바탕으로 한 공급은 등록 임대 재고 감소를 보완하고 임대시장을 선진화시킬 수 있으며, 장기적인 거주 안정성과 저렴한 가격으로 다양한 주거 서비스를 제공할 수 있다. 이와 함께 집주인과의 갈등 없이 시설물 유지보수 등의 서비스를 제공받을 수 있고, 전세사기와 같은 위험을 최소화할 수 있어 임대주택 수급의 지속적인 확대가 필요하다. 정부는 2015년부터 뉴스테이 사업을 시작하여 기업형 임대주택 육성을 추진하였다. 이후 2018년에는 공공성을 강화한 공공지원 민간 임대 사업을 진행하였다. 그러나 기존의 기업형 임대주택은 임대 기간 동안 다양한 규제로 인해 이익 창출이 어려워지는 구조로 운영되어 왔다. 이로 인해 임대 기간 종료 후에는 부동산 매각을 통해 수익을 발생시키는 방식으로 운영되어 임대주택 재고 확충에는 한계가 있었다.
기존 기업형 임대주택의 이익 창출이 어려워지는 이유는 임대 기간 동안의 규제로 인한 것으로 파악된다. 이에 대한 대안으로 임대 기간 동안의 규제 완화를 통해 이익 창출이 용이하도록 하는 방안을 모색할 수 있다.
국토교통부가 최근 발표한 1·10 대책에는 기업형 장기 임대주택을 육성하는 방안이 포함되어 있다. 이 대책은 기존의 등록 임대 기간이 10년이었던 점을 고려하여 20년 이상 임대하는 기업형 장기 임대주택을 도입하는 것을 목표로 한다.
신규로 도입되는 기업형 장기 임대주택은 임차인 변경 시 시세 반영 등을 통해 임대료를 조정할 수 있으며, 합리적인 세제 혜택도 부여될 예정이다. 민간의 새로운 의견을 기반으로 다양한 유형의 주택을 공급하여 1~2인 가구나 고령 가구 증가 등에 대응하고, 전월세 시장의 안정화와 기업형 장기 민간 임대주택의 활성화로 민간 임대시장이 발전되어 임차인들이 안전하고 양질의 주택에서 거주할 수 있을 것으로 전망된다.