1. 사안의 개요=경기도 소재 모 재개발 조합은 신탁사를 사업대행자로 지정하고, 분양대상 조합원들로부터 신탁 받은 부동산을 신탁사에게 재신탁하였고, 협의 또는 수용재결을 통해서 확보한 청산 대상 부동산을 신탁사에게 신탁하였다. 그 이후 종부세 과세기준일이 도래하였고, 과세관청은 과세기준일 현재 신탁사가 이 사건 각 주택 등을 모두 보유하고 있다고 봐서 위 주택의 공시가격을 모두 합산하여 종부세 과세표준을 산정한 후 종부세 및 농특세를 결정 고지하였다.
이에 대해서 위 신탁사가 원고가 되어 과세관청을 상대로 종부세부과처분 취소 청구를 하였는데, 그 주된 이유는 “이 사건 각 주택은 과세기준일 당시 이미 당해 년도에 철거하기로 계획이 확정되어 있었고, 일부 주택을 제외하고는 대부분 단전 단수가 되어 이주가 완료된 상태였으며, 같은 해 말경 모든 주택이 철거되어 멸실되었다. 이처럼 이 사건 각 주택은 철거 예정인 주택으로서 재산적 가치가 없을 뿐만 아니라 지방세법 및 그 시행령에서 정한 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택으로서 재산세 및 종합부동산세 비과세 대상에 해당한다”는 것이다.
2. 행정법원의 판단=토지등소유자가 도시정비법에 따라 하는 분양신청에는 재개발사업 완료 시 종전자산에 대응하여 일정한 보상을 받기로 하고, 그 대신 사업시행자에게 종전자산의 철거 등 처분권을 이전한다는 의사가 포함되어 있다고 보아야 하고, 사업시행자는 분양신청의 현황을 기초로 수립된 관리처분계획 인가를 받으면 위 주택 등을 철거할 수 있는 권한을 취득하게 된다.
그리고 지방세법 시행령이나 그 밖의 관계법령은 ‘철거보상계약’의 구체적인 형식과 내용을 규정하고 있지 않으므로, 분양신청으로부터 관리처분계획의 수립 및 인가라는 일련의 과정에서 토지등소유자와 사업시행자 사이에는 철거보상계약과 같은 약정이 체결되었다고 볼 수 있을 것이다.
이 사건 조합은 2020.6.1. 이전에 현금청산자분 주택에 대한 수용보상금의 지급 또는 공탁을 모두 완료하고, 위 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤으므로, 위 주택 또한 지방세법 시행령에서 정한 ‘재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’에 해당한다고 봄이 타당하다.
3. 결어=본 사건에서 과세관청은 원고가 이 사건 각 주택에 관하여 부과된 재산세에 관하여 별도로 불복하지 않고 이를 모두 납부했다고 주장하였지만, 재판부는 “종합부동산세는 재산세의 부과세가 아니라 독립세로서 그 부과주체, 부과요건, 부과절차 등이 다른 별개의 조세이다. 따라서 원고가 이 사건 각 주택에 대한 재산세 부과처분에 대하여 불복을 하지 아니하였고 피고가 이러한 과세자료를 근거로 이 사건 처분을 하였다 하더라도, 이러한 사정만으로 원고가 이 사건 종부세 부과처분의 효력을 더 이상 다툴 수 없다고 보기는 어렵다”고 판시한 바, 이 점도 참고하기 바란다.
조합 신탁재산 종부세와 관련해서, 신탁사가 사업대행자인 경우 조합원에서 조합으로 1차 신탁, 조합에서 신탁사로 2차 재신탁이 이뤄지는 경우가 대부분인데, 재신탁의 경우 형식적으로 위탁자가 ‘조합’이라는 이유로 조합 소유 전체 부동산을 과세표준으로 산정하는 경우가 있는데 이와 같은 경우 재신탁의 특성, 도시정비법 상 사업대행자 제도 취지 등을 이유로 실질적인 소유자인 ‘조합원’별로 과세표준을 산정해야 한다는 주장도 가능한데, 본 판결에서는 선결적으로 철거예정 주택에 대해서는 종부세 부과가 부당하다고 인용되면서 위 쟁점에 대해서는 실질적 판단이 이뤄지지 않은 바, 해당되는 조합에서는 잘못된 과세표준에 의거 종부세가 부과되지 않았는지 살펴볼 필요가 있다고 할 것이다.