1. 서설=지역주택조합 가입계약을 체결하는 경우 조합(추진위원회)이 분담금 전액 환불 보장 내용을 담은 ‘안심보장증서’를 교부하는 경우를 종종 볼 수 있다. 통상적으로 안심보장증서는 조합(추진위원회)이 조합설립인가 신청을 하지 않는 경우 또는 사업계획 승인을 받지 못하는 경우 등 특정 조건을 성취하지 못하는 경우에 조합원가입계약자가 이미 납부한 분담금 전액의 환불을 보장한다는 내용을 담고 있다.
보통 안심보장증서가 등장하는 사건에서는 안심보장증서의 효력이 쟁점이 되는데, 하급심 판결의 주된 흐름은 “안심보장증서상 약정은 총유물인 분담금 자체의 감소를 발생시키는 총유물 처분행위에 해당하므로 그와 같은 약정을 체결하기 위해서는 총회 결의가 필요하고(민법 제275조, 제276조제1항), 총회 결의가 없었다면 안심보장증서는 무효에 해당한다”고 보고 있다.
그런데 최근 당 법무법인이 수행한 사건 중 가입계약자가 가입 이후 명의변경을 희망하는 경우 조합이 직접 책임지고 전액 환불을 보장하겠다는 내용의 명의변경확인서를 교부한 사안에서 해당 기재만으로는 가입계약 전체를 무효로 볼 수 없다고 판단한 사안이 있어 해당 판결을 소개해 보고자 한다.
2. 사안의 개요=원고는 2022.4.4. 피고와 지역주택조합 가입계약을 체결하고 분담금 합계 3,000만원을 납입하였는데 당시 피고는 원고에게 “피고는 조합원가입계약자가 조합설립 인가신청 후 명의변경(권리의무승계)을 신청할 경우 피고가 직접 명의변경을 진행하여 납부한 금원(업무대행용역비포함) 전액을 환불해 드립니다. 단, 명의변경(권리의무승계)신청은 조합설립인가 신청 후부터 조합설립인가 승인 전까지만 해당됩니다”라고 기재된 ‘명의변경(권리의무승계) 확인서’를 교부하였다.
한편 원고는 2022.6.3. 피고에게 조합 가입계약의 취소를 통보한 후, 피고를 상대로 분담금의 반환을 구하는 소를 제기하였다.
3. 법원의 판단(서울남부지방법원 2023.12.26. 선고 2022가소455160 판결)=피고가 원고에게 교부한 ‘명의변경 확인서’의 문언 내용과 취지에 비추어 볼 때, 이 사건에서 원고가 제출한 증거들만으로는 피고의 기망행위 또는 계약 내용의 중요 부분에 관한 원고의 착오로 인하여 이 사건 계약이 체결되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 명의변경 확인서가 무효라고 하더라도 단지 그와 같은 사정만으로 이 사건 계약 역시 무효라고 단정할 수도 없다.
이 사건에서 쟁점이 된 ‘명의변경 확인서’는 지역주택조합 가입계약에서 통상적으로 문제가 되는 이른바 안심보장증서와는 그 내용이나 성격이 다른 것으로 보이는데, 그와 같은 사정이 이 사건 계약 체결 당시 당사자의 가정적 의사를 심리함에 있어 고려되어야 한다.
4. 검토=위 사건에서 원고는 “이 사건 확인서는 일정 조건을 성취하게 되면 업무대행용역비를 포함한 납입금 전액을 환불한다는 약정으로서 안심보장증서에 해당하는데, 피고가 이에 대한 총회 결의를 거친 적이 없어 무효이고, 안심보장증서와 일체로 체결한 조합 가입계약도 무효”라는 주장을 하였다.
그러나 법원은 이 사건에서 쟁점이 된 ‘명의변경 확인서’는 통상의 안심보장증서와 같이 볼 수 없고, 가사 통상의 안심보장증서와 마찬가지로 보아 무효라고 가정하더라도 ‘명의변경 확인서’의 문언 내용과 취지에 비추어 볼 때 그와 같은 사정만으로 조합 가입계약 역시 무효라고 단정할 수 없다고 보았다.
그런데 법원의 판결은 ‘명의변경 확인서’가 통상의 안심보장증서와 그 내용이나 성격이 다르다고만 할 뿐 그 내용과 성격이 어떻게 다른 것인지 구체적으로 설명하지 않아 아쉬움이 있다.
다만, 해당 사건에서 피고(조합 추진위원회)는 “명의변경 확인서는 양도인과 양수인 간의 승계에 기초한 일반적인 명의변경 법률관계를 전제로 한다. 다만 조합설립인가가 나면 주택법 규정에 의거 더 이상 명의변경이 어려워지는 바, 피고는 조합설립인가 신청 후부터 승인 전까지라는 특정 시기에 한정하여 조합원가입계약자가 투하자본을 회수할 수 있는 기회를 제공하기 위해 조합원가입계약자가 직접 양수인을 찾아 명의변경을 진행하지 못하더라도 피고가 신규가입 조합원을 양수인으로 배정하여 명의변경 절차를 진행해 줌으로써 조합원가입계약자가 양수인이 납부할 조합원 지위 양수금으로부터 분담금 전액을 회수할 수 있는 특례를 부여한 것이다. 그러므로 총유물의 감소를 수반하지 않는 명의변경 확인서를 통상의 안심보장증서와 마찬가지로 볼 수 없다”고 주장하였다. 법원 역시 피고의 주장을 고려하여 해당 사건의 명의변경 확인서는 총유물의 감소를 유발하는 통상의 안심보장증서와 그 내용 및 성격을 달리한다고 판시한 것으로 보인다.
단순히 일정 조건을 성취하면 업무대행용역비를 포함한 납입금 전액을 환불한다는 약정이 있다고 하여 이를 모두 안심보장증서에 해당한다고 섣불리 판단할 것은 아니다. 위 사건과 같이 납입금 전액을 환불해 준다는 약속이 있더라도 그 환불금의 재원이 조합원가입계약자들이 이미 납부한 분담금이 아니라 명의변경 양수인이 지급할 양수금이라면 총유물의 감소가 발생하지 않아 통상의 안심보장증서로 볼 수 없는 경우도 있기 때문이다. 결국, 안심보장증서에 해당하는지 여부는 약정서의 표제, 기재된 문언의 내용과 취지, 특히 환불금의 재원 등을 종합적으로 고려하여 개별 사안마다 구체적 판단을 요한다고 할 것이다.