지난해 나온 정비사업 판결 중 가장 흥미로운 것을 꼽으라면 ‘조합설립인가 후 1세대에 속하는 다물권자들로부터 부동산을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우 몇 개의 분양신청권을 인정할 것인지’에 대한 판결을 드는 분이 많을 것이다.
1심과 2심, 대법원의 판단이 모두 달랐던 것을 보면 법원의 입장에서도 해석이 간단치 않은 사안이었던 모양이다. 이번 대법원 판결로 쟁점이 정리됐지만 법원이 어떤 고민 끝에 결론을 내렸는지 곱씹어 보는 것은 여전히 의미있는 일이다.
G와 H는 재건축 정비구역 내에 부동산을 소유한 부부로서 1세대를 구성하고 있다. G는 25채의 부동산을 소유하다 그중 1채를 조합설립인가 후 A, B에게 매도했고 H는 14채를 소유하다 그중 9채를 조합설립인가 후 I외 8명(이하 ‘I 등’)에게 각 1채씩 매도했다.
그 후 A, B는 조합에 A를 대표조합원으로 정한 대표조합원 선임동의서와 조합설립동의서를 제출했고 I 등도 조합설립동의서를 제출했다. 하지만 G와 H는 분양신청기간 종료일까지 조합설립동의서를 제출하지 않았다.
조합은 G와 A, B가 대표조합원을 선임해야만 분양신청이 가능하다고 판단하고 이를 A에게 통지했으나 대표조합원 선임을 하지 않자, 이들에게 따로 분양신청 통지를 하지 않은 채 이들을 현금청산자로 지정하는 내용의 관리처분계획을 수립했다. 이에 A, B는 조합을 상대로 자신들을 현금청산자로 분류한 관리처분계획의 무효를 다투는 소를 제기했다. 이 사건의 쟁점을 파악하기 위해서는 문제가 된 조문부터 살펴봐야 한다.
도시정비법 제39조(구 도시정비법 제19조)제1항은 “토지등소유자(재건축의 경우 재건축사업에 동의한 토지등소유자만 해당)를 조합원으로 한다”는 원칙을 정하면서, 각호에 토지등소유자가 여러 명이더라도 1명의 조합원으로 보는 예외적인 경우를 열거하고 있다.
토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때(제1호), 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(제2호), 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때(제3호)가 바로 그 예외이다.
제3호에 따르면 조합설립인가 후 G로부터 소유권을 양수하여 G, A, B가 소유하게 되었으므로 G, A, B가 하나의 조합원으로 취급되고, H로부터 소유권을 양수하여 H, I 등이 소유하게 되었으므로 H, I 등이 하나의 조합원으로 취급된다.
문제는 제2호와의 관계였다. 제2호를 제3호에 접목시켜 ‘1세대의 토지등소유자로부터’ 양수한 것을 ‘1명의 토지등소유자로부터’ 양수한 경우에 포섭시킬 것인지를 두고 상반된 해석이 등장한 것이다.
먼저, G와 H가 제2호에 의해 1명의 조합원으로 취급되더라도 그들 각자가 토지등소유자라는 것에는 변함이 없고, 제3호가 ‘1세대의 토지등소유자로부터’가 아닌 ‘1명의 토지등소유자로부터’ 양수한 경우를 규정하고 있을 뿐이므로 이 경우 제3호만 적용되어야 하고 제2호를 중첩 적용시킬 것은 아니라는 견해. 이에 따르면 G와 A, B를 1명의 조합원으로, H와 I 등을 1명의 조합원으로 취급하면 된다.
반면, 제2호 및 제3호의 취지가 투기세력의 유입을 억제하고 조합원 수의 변동을 방지하려는 것에 있고, 1세대의 토지등소유자로부터 양수받는 경우를 1인의 토지등소유자로부터 양수받는 것과 달리 볼 이유가 없으므로 제2호와 제3호를 중첩 적용해야 한다는 견해. 이에 따르면 제3호에 의해 G, A, B가 하나의 조합원으로, H와 I 등이 1명의 조합원으로 묶이는 동시에, 제2호에 의해서 G와 H가 1명의 조합원이므로 결국 이들 모두를 묶어 1명의 조합원으로 취급해야 한다.