지난 11월 29일 국토교통위원회 국토법안소위는 전국 100만 도시를 ‘질서 있고 체계적인 광역 정비를 한다는 내용으로 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제정안을 통과시켰다.
그동안 법이 통과되기 위해서 노력하신 모든 분에게 박수를 보낸다. 다만 염려가 되는 부분은 주민의 생각하는 눈높이의 기준만큼 초기 안전진단 제외 사항을 빼고는 혜택이 크지 않다는 것과 금번 발표로 인하여 대상지와 대상지 주변에서 주민 간 혼란이 없기를 바랄 뿐이다.
이번에 통과된 특별법을 적용할 수 있는 전국 재건축 현장은 51개 사업지이고 약 103만 가구가 된다고 한다. 해당 사업장들이 지금부터 고민해야 할 통합 재건축에 관해서 이야기하고자 한다.
통합 재건축이 꼭 장점만 있는 것은 아니고 현장에 따라서 여러 가지 불편한 점들이 나올 수 있고 함께하기 어려운 현장도 있다.
통합 재건축의 가장 큰 걸림돌이라면 지역·지구의 차이, 단지 위치, 조망권, 학군, 단지 간의 감정 등등 현장에서의 문제도 있고 계획적으로는 슈퍼블록이 가져오는 사업 전·후 불편함 또한 존재한다.
이렇게 여러 가지로 불편한 사항도 있지만 객관적으로는 장점이 더 많다고 생각되며 몇 가지 장점을 찾아보고자 한다.
▲ 민원 최소화
사업 시작 전부터 시작되는 민원은 인·허가와 공사를 기점으로 집중되고 실제 공사 때에는 공사장에서 나오는 분진, 소음, 진동, 교통에 따른 안전 문제 등 다양한 형태의 민원이 발생한다.
그러다 보니 시공사 제안서에 별도 항목으로 큰 비용이 포함되거나 혹은 비용을 제외하고 제안을 하는 것이 일반적인 사례이고 결국 민원을 해결하기 위해서 조합과 시공사에서 많은 시간과 비용을 들여가며 대응하고 있는 게 대다수 현장의 모습이다. 통합 재건축을 진행하게 되면 가장 인접한 이웃에서부터 민원이 발생하지 않음으로써 사업에서 가장 큰 리스크를 사전에 해결하는 효과를 가져올 수 있다.
▲ 사업 면적이 넓어짐
통합 재건축으로 인하여 중간에 단지와의 사이에 있었던 도로, 공원들을 외곽으로 이동하거나 대지로 편입함으로써 대지면적을 증가시킬 수 있고, 중간에 도로의 삭제로 인해 건축계획을 좀 더 다양한 방향으로 계획할 수 있으며, 또한 법적으로 떨어져야 하는 거리 등에 대하여도 완화 기준 등을 적용하여 특별법 등에서 부여되는 용적률 확보에 다소 유리하다고 볼 수 있다.
▲ 통합주차장 계획
주차 면적은 주차구획으로 단순히 2.5M × 5.0M의 면적만 있는 것이 아니라 진입구 및 통로 그리고 층간 이동을 위한 램프 등의 면적이 포함되면 약 35~40㎡ 정도의 면적을 차지하는 만큼 결코 작은 면적이 아니다. 인접하는 단지와 통합주차장으로 계획하게 되면 그동안 유·무의미하게 사용되었던 도로 또는 공원 하부의 공간들이 주차장에 포함되므로 현장 상황에 따라 다소 차이가 있겠지만 크게는 지하 1개 층 혹은 반 층 정도 지하층 공사를 안 해도 되는 효과가 있으며 주차계획에도 많은 주차대수 확보와 주차장 차량과 보행자 동선을 더 안전하게 계획할 수 있는 장점이라 할 수 있다.