실무상 상가건물을 임차하는 자(상가건물 임차인)는 임대인에게 임대차보증금을 지급하는 것 이외에 종전 임차인에게 별도로 권리금을 지급하는 사례가 많다.
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되기 이전에는 법률상 상가건물 임차인의 권리금을 보호하는 규정이 없었다. 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 계약기간 종료후 임차인으로부터 상가건물을 인도받아 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있었다. 반대로 임차인은 계약기간 종료 후 권리금을 회수할 수 있는 방법이 없었다.
이에 임대인과 임차인간 상가건물의 권리금에 관하여 많은 분쟁이 발생하였다. 개정된 상가건물임대차보호법은 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하였다.
재개발·재건축조합이 임차인들을 상대로 건물인도청구소송을 제기한 경우 상가건물 임차인들은 상가건물임대차보호법을 근거로 조합에 대해 권리금을 주장하는 사례가 많다. 재개발·재건축구역내 상가건물임차인들도 권리금이 보장받을 수 있을까?
상가건물임대차보호법(2015.5.13 법률 제13284호로 개정된 것) 제10조의3에서 권리금에 관한 정의규정을 두면서 제10조의4에서 권리금 회수기회를 보호하고 있다.
위 규정은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다라고 규정하고 있다.
상가건물임대차보호법 제10조제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다(상가건물임대차보호법 제10조의4제1항 단서). 상가건물임대차보호법 제10조제1항제7호에 의하면 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우로서 ①임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ②건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ③다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우를 열거하고 있다.
재개발·재건축구역내 상가건물은 도시 및 주거환경정비법에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 해당하므로 상가건물 임차인은 조합에게 권리금 상당액의 손해배상을 청구할 수 없다(서울북부지방법원 2016.3.15. 선고 2015가단131984 판결).