가로주택정비 면적 증가했다면 조합설립 변경인가 동의율 기준은?

현행 소규모주택정비법에 따르면 가로주택정비사업의 조합을 설립하려면 전체 토지등소유자의 80% 이상과 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 그렇다면 사업시행구역을 늘려 조합설립 변경인가를 받아야 하는 경우 조합설립동의율 기준은 어떻게 될까? 증가하는 구역을 합친 전체 사업시행면적을 기준으로 동의율을 충족해야 할까, 아니면 확대 구역만을 대상으로 동의율을 충족해야 할까? 만약 전체 구역을 기준으로 동의율을 충족해야 한다면 기존 토지등소유자의 동의도 다시 받아야 할까?

이에 대해 법제처가 구역 증가에 따른 조합설립 변경동의의 동의율 충족 여부는 전체 사업시행구역을 기준으로 판단해야 한다고 해석했다. 다만 기존 토지등소유자에 대해서는 다시 동의를 받을 필요가 없다고 판단했다.

우선 법제처는 사업시행구역 면적의 증가로 조합설립 변경인가를 받는 경우 토지등소유자의 조합설립 동의율을 충족해야 한다고 설명했다. 소규모주택정비법에는 조합설립인가 이후 인가 사항을 변경하는 경우 조합총회에서 조합원 2/3 이상의 찬성을 받도록 규정하고 있지만, 조합설립 동의율을 충족해야 하는지에 대해서는 명확하지 않다.

하지만 조합설립 변경인가를 위한 신청서 서식에 ‘토지등소유자 수 및 동의율’을 기재하고 있는 만큼 면적이 증가되는 경우에는 조합설립 동의율을 확보해야 한다고 판단한 것이다. 즉 증가하는 면적의 토지등소유자는 조합원으로 볼 수 없는 만큼 조합설립 동의를 받아야 한다는 것이다.

문제는 조합설립 동의율에 대한 기준이 명확하지 않다는 점이다. 전체 구역을 대상으로 동의율을 확보해야 하는지, 혹은 확대된 구역의 동의율을 확보해야 하는지에 대해 불분명하다는 것이다.

이에 대해 법제처는 증가한 면적을 포함한 전체 사업시행구역에 대한 동의율을 확보해야 하는 것으로 해석했다. 조합이 사업시행구역 면적을 증가하는 내용으로 조합설립변경인가를 받으려는 경우 ‘증가되는 사업시행구역’으로 변경되는 것이 아닌 ‘전체 사업시행구역’으로 변경되기 때문에 ‘토지등소유자 수 및 동의율’ 충족 여부도 전체 사업시행구역 면적이 기준이 된다는 것이다.

또 조합설립인가 이후 사업시행구역 면적 변경에도 기존 조합을 ‘사업시행자’로서의 지위를 취소하지 않는다는 점도 고려했다. 만약 증가되는 사업시행구역만을 기준으로 조합설립에 관한 토지등소유자의 동의율을 판단하게 되면 기존의 사업시행구역과 증가되는 사업시행구역 각각에 대해 별개의 조합설립 요건을 적용하게 된다. 이럴 경우 각각의 사업구역에 대한 사업시행자로서의 지위를 갖게 되는 것으로 해석될 여지가 있는 만큼 하나의 사업시행구역에 하나의 조합만을 인가하는 법령 체계에 부합하지 않는다는 것이다.

더불어 기존 토지등소유자에 대한 재동의 절차가 필요하지 않다는 해석도 내놨다. 조합설립 변경인가를 받는 경우 조합원 2/3 이상의 찬성 의결을 받도록 한 취지는 총회 의결을 통해 동의의사를 표현할 수 있도록 했다는 것이다. 즉 증가하는 새로운 토지등소유자는 조합원이 아닌 만큼 기존 조합의 유지와 변경인가에 대해 ‘조합설립동의서’를 제출해야 하지만, 조합원은 총회를 통해 의사를 표현할 수 있도록 했다는 것이다.

심민규 기자 smk@arunews.com