이번 호에서는 한국부동산원의 타당성검증에 대해 알아보고자 한다.
정비사업은 옛 부동산을 철거하고 새 부동산을 짓는 사업이다.
정비사업에 수많은 조합원들이 참여하는데, 이들이 가진 옛 부동산의 유형, 면적, 위치, 가격 및 선호도 등은 모두 다르다.
따라서 새로 지어지는 부동산은 공정하고 균형있게 조합원들에게 배분될 필요가 있다.
사업시행의 주체인 조합은 관리처분계획을 통해 새 부동산을 분양받을 자격, 분담금의 규모, 조합원들의 분양신청현황을 기초로 한 분양대상자 등을 결정하는데, 위 내용은 전문적이고 이해관계가 꽤나 복잡하다.
관리처분계획은 조합원의 재산에 직접 영향을 미치는 사안인 만큼 법적 분쟁이 많이 발생하는 분야이기도 하다.
이러한 점을 감안해 도시정비법에서는 관리처분계획의 수립기준을 구체적으로 정하는 한편(제76조), 관리처분계획인가 전 시장·군수 등으로 하여금 일정한 요건을 갖춘 경우 관리처분계획의 내용에 대해 공공기관의 타당성 검증을 요청하도록 정하고 있다(제78조제3항).
시장·군수 등이 공공기관에 타당성 검증을 요청해야 하는 경우는 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우, 분양대상자별 분담금 추산액 총액이 20% 이상 늘어나는 경우, 조합원 1/5 이상이 타당성 검증을 요청하는 경우, 시장·군수 등이 그 밖에 필요하다고 인정하는 경우를 그 사유로 꼽을 수 있다.
위 요건 충족 시, 시장·군수 등은 타당성 검증을 할지 말지를 선택하는 것이 아니라, 반드시 해야 한다. 의무규정인 것이다. 조합 입장에서는 사업기간의 증가, 비용 발생 및 또 다른 분쟁 소지 등을 이유로 타당성 검증을 달가워하지 않은 경우도 있다.
그러나 조합이 아무리 싫어도 정비사업비, 분담금 등에 의문을 가지는 20% 이상의 조합원들이 요청한다면, 타당성 검증은 이루어지게 된다.
타당성 검증 업무를 수행하는 공공기관은 토지주택공사와 한국부동산원이다(시행령 제64조제1항). 위 공공기관이 검증하는 주요내용은 크게 분양절차, 분양자격, 사업비·분담금 및 관리처분기준으로 구분할 수 있다.
분양절차의 세부 내용에는 분양신청 공고·통지, 개략적인 부담금 통지, 총회결의 절차, 공람 절차 등이 포함되고 분양자격에는 조합원 자격, 분양신청 자격, 입주권 제한사항 등이 포함된다.
사업비·분담금의 구체적인 사항으로는 사업비 등 지출항목, 일반분양 등 수입항목, 조합원 분담금 산정, 재건축 부담금 산정 등을 꼽을 수 있으며, 관리처분기준은 관련 법령의 부합 여부를 검토하게 된다. 검증 절차를 보면, 공공기관은 관리처분계획과 관련한 자료의 누락을 확인하여 검증업무를 시작하고 누락 서류 등에 대한 보완사항이 생기면 이를 요청한 다음, 실무위원의 검토 및 자문위원회 회의 등을 거쳐 검증보고서를 시장·군수 등에게 제출하게 된다.
검증기간은 검증업무 착수일로부터 30일로 정하고 있으나, 제출된 자료의 미비, 이에 대한 보완 등의 절차로 검증기간이 늘어나는 사례도 있다.
타당성 검증 수수료는 토지등소유자가 몇 명인지에 따라 결정되는데, 인원이 많으면 당연히 검증 수수료는 높아진다.
대략적인 수수료의 범위는 50세대 미만인 경우 500만원이고 2,500세대 이상인 경우 4,400만원 정도로 예상할 수 있다. 시장·군수 등은 위 타당성 검증 비용을 조합에게 부담하게 할 수 있다.