최선순위 전세권자가 배당요구를 하여 전세권을 소멸시키는 대신 전세금을 배당받겠다면 주의할 점이 있다. 내 전세금은 모두 배당받을 수 있는지를 확인해야 한다. 내 전세금보다 부족할 가능성이 있다면 배당요구는 모험이 될 수 있다.
배당요구를 하지 않는다면 낙찰 받은 매수인이 나에게 전세금을 반환해야 한다.
배당요구를 하면 내가 전세금보다 적게 배당받게 되어도 낙찰 받은 매수인에게 달라고 할 수 없고 배당금으로 만족해야 한다. 이런 이유로 배당요구를 할 것인지 여부는 주의해서 결정해야 한다.
최선순위 전세권자가 전세계약서에 확정일자를 받고 임대차보호법상 대항력을 갖추면 더 강력한 지위를 가진다.
이 경우 최선순위전세권자와 확정일자 있는 임차인의 지위를 동시에 가진다. 이때는 임차인 지위에서 배당요구를 할 수도 있고, 전세권자 지위에서 배당요구를 할 수도 있다. 그래서 지위가 강해진다는 이야기다.
임차인 지위에서 배당요구를 하였다가 배당을 받지 못한 경우에는 전세권이 소멸된 바 없다며 전세권 인수를 이유로 대항할 수 있다.
최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있다. 못 받은 보증금 범위 내에서 매수인은 임대인의 지위를 승계한다.
전세권자는 이 두 가지 지위를 함께 갖는 경우에는 머리 아프게 자신이 얼마를 배당받을 수 있는지 계산해 볼 필요도 없다.
두 가지 지위 중 어느 하나에 기해 배당요구를 하면 그만이다.
최선순위 전세권이 살아 있는 목적물을 낙찰 받으려는 사람은 이 두 가지 지위를 동시에 가진 전세권자를 조심해야 한다.
그 전세권자가 배당요구를 하였는지, 하였다면 어떤 지위에서 하였는지, 그 사람이 전세금 전액을 배당받을 수 있는지를 확인해야 한다. 이 상황에서는 매수희망자가 골치 아픈 계산을 해야 한다. 매각물건명세서에 기재되는 내용도 있지만, 매수인이 결과적으로 얼마를 인수하게 될지는 배당절차가 끝나기 전까지는 확인하기가 쉽지 않다.
경매가 진행되면 최선순위 전세권은 기이한 운명을 맞을 수 있다. 이렇듯 나를 둘러싼 법률관계가 생각지도 못한 다른 사람에게까지 영향을 미친다.
내 선택으로 인해 제3자는 갑자기 덮친 파도에 정신을 잃게 된다. 나에게는 어떤 파도가 어디로부터 밀려오는지 때때로 둘러 봐야 한다.