조합장, 이사, 감사가 되려면 어떤 자격요건을?

1. 도시 및 주거환경정비법상 자격요건

◯「도시 및 주거환경정비법」에 규정된 조합장, 이사, 감사의 피선출 자격요건은 다음과 같습니다.

◯ 위 내용을 보면 ① 조합 임원 전체에 대하여 공통으로 적용되는 거주요건 또는 소유요건이 있고, ② 조합장에게만 요구되는 거주요건이 있습니다. 이에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

2. 거주요건과 소유요건의 해석

가. 거주요건

◯ 조합 임원에게 공통적으로 요구되는 거주요건은 ‘정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것’으로 되어 있습니다.

(Q/A) 이에 대하여 아래와 같이 질문을 드려보겠습니다.

① 자격요건은 입후보 공고 시까지 갖추어야 하는가, 아니면 선임총회일 전날을 기준으로 갖추면 되는가?

⇒ 위 조문을 보면 ‘선임일 직전 3년 동안...’으로 기재되어 있기 때문에 선임 총회 또는 선임 대의원회(보궐선거의 경우) 전날을 기준으로 하여 판단을 하면 되겠습니다.

② ‘선임일 직전 3년 동안 1년 이상 거주’는 연속적으로 하여야 하는가, 아니면 비연속적이라도 합해서 1년 이상이면 되는가?

⇒ 위 조문을 보면 연속해서 1년 이상이라는 문구는 없지요? 따라서 연속해서 거주하여야 할 필요성은 없습니다.

③ 선임일 직전 3년 동안 1년 이상 거주한 세입자도 선임 직전에 소유권을 취득하여 등기하면 자격요건이 충족되는가?

⇒ 조합 임원으로 선임되려면 기본적으로 토지등소유자여야 하기 때문에 정비구역내 부동산을 소유하고 있어야 합니다. 그리고 거주는 세입자로서 거주하였건 소유자로서 거주하였건 그 제한이 없으므로 ‘세입자로 선임일 직전 3년 동안 1년 이상 거주’한 사람은 새로 소유권을 취득하면 임원 요건을 갖추게 됩니다.

④ 주민등록 신고만 정비구역 내에 해 놓고 실제 거주는 정비구역 외에서 한 경우에도 해당이 되는가?

⇒ 법에서 거주요건을 정한 이유는 해당 정비구역에 거주하면서 그 구역의 상황이나 토지등소유자와의 교류 관계도 고려하여 일정 기간 거주할 것으로 규정한 것입니다. 따라서 단순히 형식적인 거주가 아니라 실제 거주하여야 하는 요건이라고 판단하시면 되겠습니다.

⑤ 거주는 외부에 하면서 정비구역 내에 상가 점포를 소유하고 있는 경우에는 해당하는가?

→ 소유하면서 영업하는 경우 : OK

→ 소유만 하고 영업하지 않는 경우 : NO

→ 소유 안하고 임차하여 영업하는 경우 : OK

⑥ 주택으로는 거주요건이 안되나, 상가 점포로는 거주요건이 되는 경우

⇒ 제1항 본문에 영업을 하고 있으면 거주와 동일한 것으로 규정되어 있기 때문에 OK

나. 소유요건

◯ 조합 임원에게 공통적으로 요구되는 소유요건은 ‘정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것’입니다.

(Q/A) 이에 대하여 아래와 같이 질문을 드려보겠습니다.

① 5년을 연속적으로 소유하고 있어야 하는가?

⇒ 위 내용에 연속적으로 소유하고 있어야 한다는 문구가 있는가요? 없으면 연속적일 필요는 없다는 뜻입니다.

② 부부 중 1명이 소유하고 있을 때 다른 배우자가 임원으로 선출될 수 있는가?

⇒ 조합정관에는 일반적으로 조합원이어야만 임원이 될 수 있도록 규정되어 있기 때문에 소유자가 아닌 사람은 임원으로 선출될 수 없습니다.

3. 거주요건, 소유요건 모두를 갖추어야 하는가?

◯ 법률에 ‘각 호의 어느 하나의 요건’이라고 규정되어 있어 둘 중에 하나만 갖추면 됩니다.

4. 조합장의 특별 요건

◯ ‘조합장은 선임일부터 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다. 이하 이 조 및 제43조에서 같다)하여야 한다.’라고 규정되어 있습니다. 따라서 위 요건을 갖춘 자만이 조합장이 될 수 있기 때문에 관리처분게획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주하여야 합니다.

◯ 위 요건을 특별히 조합장에게 요구하는 이유는 조합장이면 사업구역인 정비구역 내에 적어도 관리처분계획인가를 받을 때 까지 거주하여 조합원 등과 교류관계를 가지는 것이 좋겠다는 취지에서 규정한 것으로 판단됩니다.

5. 위 요건을 상실한 경우

◯ 위에서 보신 바와 같이 조합 임원 공통으로 소유요건 또는 거주요건, 그리고 조합장에게 특별히 요구되는 거주요건을 갖추어야 하는데, 선출될 당시에는 요건에 적합하였다가 그 이후에 요건을 갖추지 못한 경우가 발생할 수가 있습니다.

◯ 이 때는 당연 퇴임하도록 법 제43조제2항에 규정되어 있습니다.

6. 조합원이 아닌 자도 임원이 될 수 있는가?

◯ 도시 및 주거환경정비법령상에 조합임원은 조합원중에서 선출한다는 규정이 없습니다. 따라서 조합원 아닌 자도 임원이 될 수 있다는 것이 법제처 해석입니다.

◯ 하지만 조합정관에 조합 임원은 조합원중에서 선출하도록 규정(표준정관제15조)되어 있어서, 조합원의 자격은 일단 갖추어야 합니다. 정관상으로는 토지등소유자의 자격 전제조건인 건축물,토지를소 유하는 것이 대전제인 것입니다.