1. 일반분양 수익이 조합원의 건축비에 충당된다는 판결=일반적으로 정비사업조합은 조합원 개개인으로부터 토지나 주택을 출자받아 조합원에게 1세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가 등을 추가로 건축하여 일반분양한 후 그 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 각 조합원이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 정비사업을 시행한다.
정비사업조합에서 조합원지분을 제외한 나머지 부분을 일반분양함으로써 발생한 분양소득금액을 조합원들이 부담해야할 건축비에 충당하였다고 할 것이고, 이 경우 일반분양으로 얻은 소득이 조합원들이 부담해야 할 건축비에 충당된 이상 그 소득은 모두 조합원들에게 귀속된 다음 조합원들에게 배분된 것으로 볼 수 있다(서울고법 2008누10388, 2008.08.26.의 판결 취지).
정비사업은 1:1 재건축의 경우를 제외하고 체비지인 일반분양분을 매각하여 당해 수익으로 정비사업비를 일정부분 충당한다. 이는 도시개발법상 환지방식과 대단히 유사한 것으로 수익사업에서 발생한 이익을 조합원에게 분양가액 차별이라는 방식으로 이전하는 효과가 있는 것이다. 이와 관련된 내용을 완성 시 조합원완성건물 관련 회계처리를 통해 알아 볼 수 있다.
※완성 시 회계처리 예
(차) 현물출자금 1,000억원
(대) 조합원완성건물 1,420억원
(차) 현금출자금 400억원
(차) 이익잉여금 20억원
위 분개내역에서 차변의 이익잉여금 20억원은 수익사업에서 발생한 이익을 조합원에게 현물로 분배한 것으로 볼 수 있다. 현물배당시점은 각 조합원에게 새로운 토지 및 건물을 보존등기하는 시점으로 보아야 타당하다. 그러나 보존등기한 달의 말일로부터 10일 이내에 위와 같은 회계처리를 위한 결산작업이 불가능하고, 조합원들로부터 세액징수가 사실상 불가능하기에 현실적으로 어려움이 따른다.
2. 예규 및 판례
1)기준법령해석소득 2016-71, 2016.09.19.=주택재개발정비사업조합이 주택재개발정비사업을 시행하면서 일반분양(수익사업)으로 얻은 소득이 조합원분양분 주택 및 상가(비수익사업) 건축경비로 충당된 경우 그 충당된 금액 상당액은 조합원(조합원 지위를 승계한 조합원 포함)들에게 배분된 소득세법 제17조의 배당소득인 것이다.
2)대법 2008두17479, 2011.07.14.=이 사건 재건축아파트의 일반분양과 관련하여 그 분양대금 등에서 취득원가에 해당하는 일반분양분 토지 지분의 장부가액과 공사비 등을 공제한 금액 상당의 소득이 원고에게 발생하였고, 그 소득은 원고가 조합원들에게 그들의 출자가액을 초과하는 아파트를 분양함으로써 분배되었다고 봄이 상당하다(대법원 2010.6.10. 선고 2007두19799 판결 등 참조).
3)대법 2007두19799, 2010.06.10.=원고에게 일반 분양과 관련하여 그 분양대금 등에서 일반분양분 토지 지분의 장부가액과 공사비 등을 공제한 금액 상당의 소득이 발생하였고, 그 소득은 원고가 조합원들에게 그 취득원가가 그들의 출자가액을 초과하는 아파트를 분양하는 과정을 통하여 분배되었다고 봄이 상당하다.
4)법규-1094, 2006.3.24.(서면1팀-394, 2006.3.27.)=주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 주택에 대한 건축비로 충당하는 경우 그 조합원 건축비로 충당된 금액은 소득세법 제17조제1항제1호의 규정에 의하여 조합원의 배당소득에 해당되는 것이다.
5)법규-1791, 2005.12.29.=법인으로 보는 주택조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 주택에 대한 건축비로 충당한 경우 그 건축비로 충당된 금액은 소득세법 제17조 제1항 제2호의 규정에 의하여 조합원의 배당소득에 해당되는 것이며, 조합원별 배당소득은 당해 건축비로 충당된 금액 중 조합원 각자의 지분에 상당하는 금액으로 하는 것이다.