1. 세법에서 규정하고 있는 손금의 범위
법인세법 제19조제1항에서 내국법인의 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손실 또는 비용의 금액이라고 규정하고 있다.
법인세법 제19조제2항에서는 손비(손실 또는 비용)는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 되어 있다.
정비사업조합은 조합원을 대상으로 사업을 영위하는 비영리사업과 일반분양자를 대상으로 하는 영리사업으로 구분된다. 비영리사업부분은 법인세과세대상이 되지 않고 수익사업인 일반분양자에 대한 부분은 법인세과세대상이 된다.
즉, 수익사업부분에 관련된 손비는 세무상으로 손금(비용)으로 처리되지만 조합원분양분인 비영리사업부분과 관련된 조합원분양수입, 조합원매출원가(사업비), 조합원운영비, 조합원관련 이자비용, 조합원 이사비용 등은 조합원부분의 비용으로만 손비처리 해야 한다. 따라서 일반분양부분의 손비로 처리할 수 없다.
2. 조합원의 이주비 대여금이자
정비사업조합이 관리처분계획인가를 받은 후정비사업구역 내의 건축물을 철거하려면 구역 내에서 거주하고 있는 조합원 및 세입자를 이주시켜야 한다. 조합원이 이사하려면 대체주택에 대한 자금이 필연적으로 필요하다. 세입자의 전세보증금도 반환해야 한다. 조합원이사비(주거이전촉진비)는 조합의 회계처리에 따라 세무상 처리 방법이 달라진다. 조합은 조합원이 이주하기 위해 자금을 차입한 금액에 대한 이자비용을 조합의 사업비(비용)로 회계처리할 수도 있고, 조합원에 대한 대여금으로 자산처리 할 수도 있다.
1) 조합원이 이주비 대출금을 본인이 대출받고 본인이 이자를 부담하는 경우
조합원이 본인 이주할 주택에 대한 필요한 자금을 조합원 본인이 대출받고 본인이 그에 대한 대출금에 대한 이자비용을 부담하는 경우에는 조합에서는 별도의 회계처리를 하지 않는다.
2) 조합원 명의로 이주비 대출을 받고 이에 대한 이자비용을 조합의 사업비(비용)로 회계처리하는 경우
정비사업조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 이주비 대여금에 대한 이자지급에 충당하는 경우에 동 충당금액은 법인세법 제52조(부당행위계산의 부인) 또는 같은 법 제19조(손금의 범위)의 규정에 의해 조합의 손금에 해당하지 되지 아니 하는 것이다(서면법인2016-3140, 2016.06.13.).
조합원이 조세특례제한법 제104조의7제2항에 따른 정비사업조합의 수익사업 부문에서 상환의무 없이 지급받는 이주비는 소득세법 제17조제1항제1호 및 제4호에 따른 배당소득에 해당하는 것이며, 해당 이주비의 상환의무 여부 등은 사실판단 할 사항이다(기획재정부조세법령-879(2020.04.07.).
위 내용을 종합해보면 조합이 이주를 위한 조합원의 대출금이자를 대출기관에 대납하는 경우 이 대납한 이자비용을 해당조합원의 배당소득으로 보아 과세된다.
3) 조합원 명의로 이주비 대출을 받고, 이에 대한 이자비용을 조합의 대여금(자산)으로 회계처리한 후 준공 후 입주 시에 대여금을 정산하는 경우
조합은 이주비 대출금에 대한 이자비용을 대출기관에 지급하고 이에 대한 지출금을 조합원 각각에 대한 대여금으로 회계처리 한다. 준공 후에 조합원이 아파트에 입주 시에 해당 조합원에게 대여금을 회수하는 회계처리를 하면 배당소득세가 과세 되지 않는다.
대부분의 정비사업조합은 이주비 대출금을 조합원 명의로 금융기관에서 대출받고 이에 대한 이자비용을 조합이 사업비 또는 대여금으로 회계처리하고 있다. 회계처리 방법에 따라 세법 적용이 상이하므로 조합과 조합원은 어느 방법이 유리한지를 세밀히 검토하여 시행해야 하겠다.