온 국민의 관심이 집중되었던 대통령 선거가 끝났다. 이제는 당선된 대통령의 정책이 각 개인의 삶과 사회에 어떤 영향을 줄지가 가장 큰 관심사가 되었다. 피 말리는 접전을 펼친 양 진영 모두 부동산 문제 해결을 최대의 공약과 이슈로 내세웠고 누가 되든 부동산 문제 특히나 재개발·재건축 활성화는 명약관화 해 보였다. 문재인 정부 만큼이나 부동산 가격이 폭등하던 시절이 또 있었을까? 시세폭등뿐만 아니라 부동산을 잡으려는 정부의 규제와 정책도 하루가 멀다 하고 현기증 날만큼 쏟아진 적도 없었던 듯 하다. 우리나라 뿐만 아니라 국제적으로도 유동자금이 대거 부동산으로 흘러 들었고 가상자산으로 떼돈을 벌었다는 사람보다 부동산으로 돈 벌었다는 사람들이 훨씬 더 많았다. 가뜩이나 인 서울 하기 어려운 입시 지옥과 취업난을 겪은 젊은 세대들은 조급함과 상대적 박탈감으로 영혼까지 끌어 모은다는 소위 영끌족이 되어 대거 부동산 시장에 뛰어 들었다.
기성세대들은 어찌 했던가. 전세를 끼고 갭 투자에 열을 올리고 재개발·재건축 지분투자에 뛰어들었고 여기저기 관련된 유투브 강의와 내로라 하는 부동산 전문가들의 코칭이 봇물 터지듯 터져 나왔다. 정부가 누르려고 하면 할수록 규제나 정책이 나올 때 마다 오히려 반작용으로 더 시세가 뛰는 상황이 벌어졌다. 이도 저도 못한 사람들은 앉아서 상대적 빈곤층인 벼락거지가 되었다는 자괴감과 탄식 또한 넘쳐 나왔다.
그러나 시장상황을 정확히 파악하지 못한 설익은 규제와 그에 따른 부작용은 다시 부메랑이 되어서 돌아왔다. 집을 갖고 있자니 종부세 재산세 폭탄, 팔려니 양도세 중과, 매입할려니 대출규제로 인하여 이러지도 저러지도 못하는 상황이 되었고 수십억 집을 깔고 있는 강남쪽에서부터 정부에 대한 불신과 현 집권 정당에 대한 강한 반감이 불기 시작했고 다른 여러 이슈들과 함께 뒤섞여 결국 문재인 정부와 집권여당에 치명타가 되었다.
세간에는 우리나라 부동산 시장에 만고의 진리가 있다고들 한다. 시장상황에 맡기지 않고 손대기 시작하는 순간 더 엉망이 되고 이상하게도 진보 정권 때 집값이 오르고 보수 정권 때 집값이 하락한다는 역설, 그리고 누를수록 다른 곳으로 터지는 풍선효과가 가장 극심한 것이 부동산 시장이라는 것.
일례의 하나로, 그간 대기업에서 안정된 직장과 급여로 평범한 삶을 누리던 세대들이 차츰 정년이 되어서 퇴직자로 사회에 쏟아져 나오기 시작하고 있다. 별다른 재테크를 하지 않고 묵묵히 직장만 다니던 분들은 고작해야 가지고 있는 집 한 채가 전부인 경우가 많다. 아직 한창 일할 나이이고 공부시키고 취업시키고 분가 해야할 아이들 뒷바라지가 남아있고 늙고 병드신 노부모님 수발과 간병도 해야할 상황이 많을 것이다. 이분들은 퇴직 후 노후생활을 위해 연금 받기 전까지 아니 당장의 생계를 위해서라도 갖고 있는 집을 처분해서 작은 집으로 옮기거나 인근 소도시나 심지어 귀촌까지 고려하고 있는데 난데없이 세금은 점점 늘어나고 처분 하자니 옮겨갈 집들도 가격이 너무 올랐고 뭐 떼고 뭐 떼면 손에 쥐는게 별로 없어서 막막한 가장들이 많아지고 있다. 부동산 투기자도 아니고 그렇다고 수십억 짜리 강남의 집을 갖고 있는 것도 아니고 그저 월급 모아서 대출받아서 산 집이 가격이 올랐을 뿐인데 난감한 상황이 연출되고 있는 것이다. 중산층이 무너질수도 있다는 우려가 나온다.
이런 복잡다단한 시장의 상황과 분위기를 제대로 파악하지 못하고 가격폭등에만 초점을 맞춰서 시세 낮추는데만 급급하다 보니 제대로 정책과 규제의 효과와 부작용에 대한 사전 검증과 검토가 철저히 이루어지지 않았고 시장과 소통하려는 노력도 없었다 보니 누르면 누를수록 오히려 더 상황은 나빠지기만 했던 것 같다. 더구나 학업과 취업 때문에 서울과 수도권으로의 집중 현상은 더 가속화되고 있고 노년층들은 병원과 자식들 가까이서 노후생활을 보내려고 하다 보니 다시 서울로 리턴 하는 상황까지 더하여 수요는 나날이 늘어나는데 공급은 턱없이 부족한 현상들이 그간에 가장 큰 걸림돌이 되지 않았나 싶다.
그러다 보니 대통령 선거 양쪽 진영 후보자 모두 공급 확대와 세금 축소에 초점을 맞추고 공약을 경쟁적으로 쏟아내었다. 세부적으로는 차이가 있었지만 큰 틀에서는 큰 차이가 없어 보였다. 윤석열 후보가 당선되었지만 이재명 후보가 당선 되었더라도 큰 차이는 없었을 것이다. 재개발 재건축을 통한 도심지 공급확대와 세금 등 규제 축소가 핵심이다. 윤석열 당선인은 △도심 내 용적률 최대 500%까지 상향 △준공 30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제 △분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시 주택리모델링 규제 완화 △재건축 초과이익환수제 완화 등을 공약으로 내놨다. 또 1주택자 뿐 아니라 다주택자를 대상으로 한 취득세·양도세·보유세 감면도 공약했다.
구체적으로 세부적인 내용은 지켜봐야 하겠지만 재개발 재건축의 활성화를 기대하는 시장의 분위기는 달아오르고 있는 것 같다. 서울시 의회와 국회는 야당인 민주당이 다수당이어서 당장 실현되기는 어렵겠지만 그간 부동산 시장 규제로 인하여 공급이 위축되고 세금부담이 가중되어 민원이 많았던 사안인 만큼 여야가 합의를 별탈없이 이룰 수 있을 것으로 본다. 우선 조례나 법규 개정이 필요 없는 사안부터 추진을 하고 우선순위를 두어서 다양한 요구와 대안들도 모색하는 절차가 필요하며 그 과정에서 실행 시 부작용도 꼼꼼히 따져서 문재인 정부 시절의 패착을 거듭하지 않기를 바란다.
벌써부터 재건축 활성화가 되면 집값이 더 오를 것 같아서 매물을 거두어 들이고 있고 그로 인해 거래물량이 감소하지 않을까 우려하는 분위기가 나온다.
국민 모두에게 좋은 입지에 쾌적한 환경을 지닌 적당한 규모의 집들을 한 채씩 보유하게 해주고 장기적으로 집값이 올라서 투자가치로도 유지 할 수 있다면 더할 나위 없이 좋겠지만 현실적으로는 거의 불가능하다. 따라서 각 계층과 연령대에 맞게 주택 정책도 좀더 세밀하게 세분하여 실현될 필요가 있고 다양한 욕구들에 대한 충족을 최대한 실현할 수 있는 정책이 나왔으면 한다.
정책을 어느 계층 어느 수요에 맞추느냐에 따라 그 효과와 영향력은 차이가 엄청나게 벌어진다. 모두가 충족할수 있는 정책은 사실상 없다. 그리고 부동산 정책 하나만으로 빈부격차와 계층간의 갈등을 줄일 수는 없다. 그렇지만 가장 큰 관심사이고 무엇보다 주거여건이 안정되어야 삶의 기반이 제대로 자리잡을 수 있다는 점에서는 부동산 정책이 다른 모든 정책보다 우선적으로 시행될 것 같다.
안전진단 면제와 용적률 상향으로 도심지 재건축 사업이 활성화 되고 공급물량도 늘어나겠지만 그로 인해 시세는 더 올라갈 가능성도 있다. 그리고 재건축 인허가를 앞당긴다고는 하지만 거쳐야할 절차가 많아서 실제 시장에 나오는 시기는 2~3년후에나 실현된다. 또한 분양가 상한제 시행으로 조합원들은 부담금 높아진다는 불만이 있고 분양 받는 소수의 사람들에게는 로또 당첨이라는 역효과가 발생한다. 무엇보다도 젊은 청년 층에게는 도심지에 공급하는 재건축 일반분양 물량을 부담할 구매 여력이 없다. 공공 임대는 자산가치 증식에 도움이 안되어서 그다지 매력이 없다. 자칫 대출 완화와 다주택 규제를 풀어줄 경우 다시 투기가 재연될 우려도 있다. 그렇지만 도심지 직주 근접에 대한 수요는 지속적으로 높아지고 있고 예전과는 다르게 출퇴근 시간이 긴 외곽보다는 교통여건과 문화 등 인프라가 좋은 도심 내로 들어오려는 추세가 강해서 공급 물량을 지속적으로 늘려줘야 할 필요성은 당연히 있다.
재개발사업도 마찬가지 이다. 거주 여건이 더 불량하고 도심내 활용가치가 높은 지역을 개발해서 주거환경 개선과 공급물량 확대라는 애초의 목표는 지속적으로 만들어 가야 하겠지만 구역내 다양한 욕구들 간의 반발과 대립, 보상에 대한 불만, 원주민 정착률의 하락, 부실한 조합운영으로 인한 불법 탈법 발생 등은 반드시 해결해야하 할 난제들이다.
재개발·재건축 사업에 대한 특별법인 도시 및 주거환경정비법이 제정 발효된 지 만 20년이 다 되었다. 그간 공과를 논하기엔 길수도 있고 짧을 수도 있는 시간이었지만 각종 정책과 규제가 남발되면서 법령이 누더기가 된 감이 있다. 가로주택정비사업을 비롯한 소규모 사업까지 가세하면서 더 복잡하고 현업 일선에서도 제대로 법을 이해하는 전문가가 크게 부족하다. 하물며 자주 바뀌는 일선 공무원들이야 말해 무엇 하겠는가. 그렇지만 국가 경제의 한 축을 담당하고 있고 무엇보다 국민들의 주거개선이라는 대의명분과 큰 명제가 있기에 현장에서는 무수한 많은 사람들이 오늘도 땀을 흘리고 있다. 정부가 바뀌고 법이 바뀌고 정책이 바뀌는 것을 무수히 많이 보아왔기에 새정부에서는 더 이상의 과오와 시장실패가 되풀이 되지 않도록 민관이 더많이 소통하고 무수한 비판을 겸허히 수용하고 현업 일선에서 무엇이 문제인지 직접 확인해보는 그런 정부가 되기를 간절히 기대해 본다.