1. 문제의 소재=소규모주택정비법 상 소규모재건축 사업의 경우 투기과열 지구 내 5년 재당첨 제한 규정의 적용을 받는지 문제가 된다.
도시정비법 제72조제6항에서는 “투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호 가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다”고 규정하고 있는데 이와 같은 규정이 소규모주택정비법 상 소규모재건축사업의 경우에도 적용되는지 문제되는 것이다.
2. 관련 법령 및 유권해석=도시정비법 제72조제6항은 투기과열지구에서 시행하는 정비사업에서 조합원 또는 일반 분양을 받은 자는 5년 이내에 다른 투기과열지구에서 시행하는 정비사업에서 토지등소유자로서 분양을 받을 수 없다는 의미의 규정이다.
그러나 소규모주택정비법이 적용되는 소규모재건축 또는 가로주택 사업에서는 위와 같은 취지의 규정을 두고 있지 아니하고, 도시정비법 제72조제6항의 규정을 준용하지도 아니하고 있다.
국토교통부도 ‘재당첨제한’은 도시정비법 제72조제6항에 의거 ‘투기과열지구의 정비사업’에서 분양받은 자가 최초 관리처분계획 인가일로부터 5년 이내 ‘투기과열지구의 정비사업’에서 분양신청을 할 수 없는 것을 의미하고 소규모주택정비법에 따른 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 경우 별도의 제한을 두고 있지 아니하다는 취지의 답변을 한 바 있다(국토교통부 2019.1.28., 2019.8.12. 질의회신).
다시 말해 투기과열지구라고 하더라도 소규모주택정비법에는 도시정비법과 같은 취지의 재당첨제한 규정이 없으므로 도시정비법 또는 소규모주택정비법에 따른 입주권 내지 일반분양을 받은 경우라 하더라도 소규모주택정비법상 토지등소유자로서 분양신청 하는 것이 가능하다는 것이다.
3. 주택공급에 관한 규칙 제54조에 따른 재당첨제한의 적용을 받게 되는지 여부=동 규칙은 사업계획승인을 받아 건축하는 일반적인 주택 공급에 포괄적으로 적용되는 법령이므로 도시정비법이나 소규모주택정비법에 의한 주택 공급에도 적용되는 것으로 생각될 수 있지만 동 규칙 제3조제2항은 도시정비법에 의한 정비사업에 의한 관리처분계획 또는 소규모주택정비법에 의한 가로주택정비사업, 소규모재건축사업에 의한 사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 경우에는 동 규칙의 제22조 및 제57조만을 적용한다고 규정하고 있고 동 규칙 제54조에 따른 재당첨제한의 규정이 적용되지 않는 것이므로 동 규칙 제54조는 토지등소유자의 분양신청이 아닌 일반적인 아파트의 청약에 적용되는 규정이라 할 것이다.
4. 결어=결론적으로 소규모재건축사업에서 토지등소유자에 대한 분양의 경우 도시정비법 제72조제6항의 재당첨제한 및 주택공급에 관한 규칙 제54조의 재당첨제한 규정은 적용되지 아니한다고 할 것이다.