현금청산은 언제 발생하는가? 조합원지위 양도제한은?

8. 현금청산(2)

현금청산은 언제 발생하는가? 조합원지위 양도제한은?

[ Key Point ]

◯재건축·재개발사업에 있어서 현금청산이라는 말을 많이 들었을 것입니다.

◯현금청산이라고 함은 결국 조합원이 되지 못하고 현금으로 청산되는 것을 말하는데요, 그러면 이런 현금청산은 어떤 시기에 발생하는 것인지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

◯일반적으로 분양신청, 분양계약과 관련된 경우와 조합원지위양도제한과 관련된 경우가 있습니다.

1. 도시정비법에 의한 사업진행 절차

◯도시정비법에 의한 사업진행과정에서 언제 현금청산이 발생하는 지에 관하여 간단히 진행절차도를 보면 아래와 같다.

2. 분양신청, 분양계약 시기에 일반적으로 발생

◯현금청산은 ①분양신청이나 분양계약과 관련된 경우와 ②주택재건축사업의 경우 조합원지위 양도제한에 위반된 경우에 발생하게 된다.

◯먼저 첫 번째로 분양신청, 분양계약과 관련된 경우를 보면, 위 진행절차를 볼 때에 사업시행인가를 받은 뒤에 조합원 분양신청을 받게 되는데 이때 ①분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 내에 분양신청을 철회하면 현금청산대상자가 되게 되고, ②이 단계를 지나서 관리처분계획인가를 받은 뒤에 동·호수 추첨 후 분양계약을 체결하게 되는데 분양계약 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 관리처분계획에 의하여 현금청산대상자가 된다.

◯따라서 사업시행인가를 받은 뒤에 조합원 분양신청 단계 이후부터 현금청산 대상자가 발생을 하게 된다고 생각하시면 된다.

3. 조합원 지위 양도 제한 위반시 발생

◯두 번째로 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업의 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업의 경우에는 관리처분계획 인가 후에 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다.)한 자는 조합원이 될 수 없다.

◯다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 지위를 양수할 수 있도록 도시정비법 제35조제2항 단서에 규정해 두었다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 법 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 <신설 2021. 4. 13.>

6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 <신설 2021. 4. 13.>

7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

◯4호 : 위에서 보면 대통령령으로 위임된 경우가 4호와 6호, 7호가 있는데, 먼저 4호의 경우에는 아래와 같다.(시행령 제37조)

제37조(조합원) ①법 제39조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.

1. 소유기간: 10년

2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년

◯위 4호의 경우에는 소유기간과 거주기간 조건을 모두 충족하여야 한다. 아버님이 사망하셔서 상속받았다면 아버님의 소유기간 및 거주기간을 본인의 상속이후 기간과 합산하게 된다,

◯6호 : 6호에서 규정한 “대통령령으로 정하는 사업”이란 공공재개발사업 시행자가 상가를 임대하는 사업을 말한다. <신설 2021. 7. 13.>

◯7호 : 제7호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업·재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우 <2020.6.23.개정>

4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

5. 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업·재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 <2020.6.23.개정>

6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우