부동산 매매계약에서 나타나는 변태적 거래 행태 중의 하나가 다운계약서·업계약서이다.
실제 거래가격보다 매매대금을 낮추어 적는 것을 다운계약서, 높여 적는 것을 업계약서라고 한다.
다운계약서는 매도인의 양도소득세, 매수인의 취득세를 아끼려고 작성하고 업계약서는 매수인이 나중에 처분할 때 양도소득세를 줄여보겠다고 작성한다.
부동산을 매매하는 경우 부동산거래신고법에 따라 60일 이내에 실제 거래대금을 신고하고 거래대금을 실제로 지급하였음을 증명하는 자료를 제출해야 한다.
다운계약서나 업계약서를 걸러내기 위한 장치다. 이 자료를 허위로 제출하거나 거래가격을 허위 신고한 경우는 폭탄 수준의 과태료를 물게 된다.
이러한 사실은 세무서에 통보된다. 이에 따라 양도소득세 차액은 물론 신고·납부 불성실에 대한 가산세를 내야 한다. 1세대 1주택의 경우와 같이 비과세 또는 감면받은 세금을 토해내야 한다. 세금 폭탄도 기다리고 있는 셈이다.
매도인과 매수인이 다운계약서를 써서 거래대금을 낮추어 신고하기로 특약을 하였다면 매수인이 그 약속을 지켜야 하는가? 매도인은 양도세 부담을 줄이기 위해 “매매가를 실제보다 낮은 금액에 다운계약서를 써 달라”고 요구하고, 매수인이 여기에 응하였다.
거래대금을 낮추어 신고하기로 특약사항이 기재된 것이다. 매수인은 마음을 바꿔 다운계약서 작성을 거부하였다.
매도인은 다운계약서를 써주지 않는 것은 계약위반이므로 계약을 해제하겠다며 잔금 수령을 거부했다.
매수인은 매매계약을 해제한다며 매도인을 상대로 위약금을 지급하라는 소송을 제기했다.
매도인은 다운계약서를 작성해 준다는 특약이 없었다면 매수인과 매매계약을 하지 않았을 것이다.
다운계약서를 작성하기로 하는 특약 자체는 사회질서에 반하는 행위로 볼 수 없다.
그러니 매도인은 잔금 수령을 거부하고 매매계약을 해제할 수 있다. 여기까지가 2심 법원의 논리다.
대법원은 달리 보았다. 다운계약서 작성 합의는 매매계약에서 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과하고, 매수인이 이것을 들어주지 않는다고 매도인이 매매계약 해제를 주장할 수는 없으므로 결론적으로 매도인이 매매계약을 어겼으니 위약금을 물어야 한다는 취지로 판결하였다.
앞으로 매수인이 다운계약서 약속을 안 지켜도 손해 볼 일이 없게 되었다.
양도소득세 조금 줄이려던 매도인의 계획은 수포로 돌아가고 오히려 위약금을 물어야 한다. 반대로 매수인이 약속을 지켜 준다면 과태료 폭탄, 세금 폭탄이라는 소탐대실의 위험이 매도인을 기다리고 있다. 정도를 걸어야 하는 이유다.