이번 호에서는 대법원 2021.8.26. 선고 2019다257474 판결에 대해 이야기하고자 한다. 재개발사업구역 내 모든 건축물은 철거된다. 철거된 후 재개발사업조합은 조합원들의 뜻에 따라 새로운 아파트와 상가를 멋지게 짓는다. 이를 위해서 재개발사업조합은 사업구역 내 기존 부동산의 소유권을 모두 취득하는 것이 필요하며 관련 근거를 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제81조 등에서 규정하고 있다.
즉, 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으며(제81조제1항), 재개발사업조합은 수용재결 결정으로 손실보상금을 지급하면서 현금청산자의 부동산의 소유권을 강제취득한다. 현금청산자가 아무리 반대하더라도, 인감도장이나 인감증명서를 주지 않더라도, 등기부상 소유권은 이전되기 마련이다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따르면 수용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 재개발사업조합에게 인도하거나 이전하여야 하고(제43조), 이를 위반하여 토지 또는 물건을 인도하거나 이전하지 아니한 자는 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처해진다(제95조의2제1호).
법률에서는 위와 같이 엄격한 의무에 형사처벌까지 규정하지만 하루 아침에 소유권이 변경되어 이사를 가야 한다는 사실을 받아들이지 못하는 현금청산자도 있기 마련이다. 이에 대비하여 재개발사업조합에서는 건물 인도소송을 제기하는데, 사업지연을 이유로 부당이득반환청구소송을 추가하는 경우가 있다.
건물 인도소송의 경우 법원은 특별한 사정이 없는 이상 재개발사업조합의 손을 들어준다. 수용재결 및 손실보상금 지급으로써 재개발사업조합이 해당 부동산의 소유자가 되었으므로 내 집에서 나가달라는 주장은 최소한 법적으로는 이유 있기 때문이다.
다만 대법원 2021.6.30. 선고 2019다207813 판결에서는 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다고 판시하였다. 과거에는 해당 부동산의 손실보상금만 지급하면 충분하다고 보았으나 주거이전비 등도 위 손실보상금에 포함되어야 한다고 판단한 것이다.
위 대법원 판례 법리에 따라 재개발사업조합이 현금청산자를 상대로 제기하는 손해배상청구소송의 모습도 바뀌게 되었다. 과거에는 재개발사업조합이 수용재결에서 정한 손실보상금을 공탁함으로써 도시정비법에 따른 손실보상이 완료되었고 그에 따라 현금청산자는 소유권이 변경된 이후부터 부동산의 점유·사용에 관하여 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단하였으나, 최근 2021.8.26. 선고된 대법원 2019다257474 판결은 재개발사업조합이 수용재결에서 정해진 손실보상금을 공탁하였다고 하더라도 현금청산자가 미지급을 주장하는 주거이전비 등이 지급될 때까지 부동산의 인도를 거절할 수 있고 그 사용·수익에 대한 부당이득반환의무도 부담하지 않는다고 판단하였다.
결론적으로 재개발사업조합으로서는 위 대법원 판례 법리에 따라 수용재결절차 이외에 주거이전비 등의 지급대상자 선정, 예산확보 등에 대해서도 대비하는 것이 필요하다.