부동산을 미등기 전매하는 경우에 양도소득세가 중과될 수 있다. 소득세법에 따라 과세표준의 70%에 해당하는 세금을 내야 한다.
미등기전매, 소득세법의 표현에 따르면 미등기양도자산이란 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 여기에 해당되는 사례를 보자. B는 토지소유자 A로부터 토지를 13억원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였다.
B는 A에게 계약금 1억원을 지급한 상태에서 C에게 이 토지를 24억원에 매도한다는 내용으로 매매계약을 체결하고, C로부터 계약금 3억원을 지급받았다.
B는 A에게 중도금 5억원을 지급하고 A와 C가 함께 있는 자리에서 C로부터 잔금 21억원을 지급받아 그 중 7억원을 A에게 잔금으로 지급하였다.
A가 C에게 직접 소유권이전등기를 하기 위해 매매계약서도 새로 작성하고 이에 기하여 C앞으로 이전등기가 이루어졌다.
B가 잔금을 치르지 않은 상태에서 매매계약상 권리의무 내지 매수인의 지위를 C에게 양도하고 그 매매계약 관계에서 탈퇴하였다면 미등기양도자산으로 볼 수 없다.
이 경우는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 것’에 불과하여 일반 양도소득세율에 따른다.
말하자면 B가 C로부터 얼마간의 대가를 받고 매수인 지위를 넘기고 C가 A와 다시 계약을 하고 서로 직접 대금과 등기를 주고 받는 경우다.
그러나 위 사례는 B가 A 및 C와 함께 있는 자리에서 C한테서 돈을 받아 그 중 일부를 A에게 잔금으로 지급하는 등 계약관계에서 탈퇴하지 않고 A-B간, B-C간 매매계약이 모두 유효하게 이행되도록 하였다.
B는 C에 대해 자신이 부동산을 취득하여 양도하기로 약정한 것이므로 이것은 부동산의 양도에 해당한다. ‘부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 것’에 불과한 게 아니라는 이야기다.
C가 B에게 잔금 7억원을 완납하면 B앞으로 등기가 가능하다. 여기서 B는 양도소득세 탈세를 위하여 A와 C가 직접 매매계약을 체결한 것처럼 계약서도 새로 작성하고 등기도 바로 넘긴 것이다.
이런 경우라면 미등기양도자산으로 양도소득세를 중과하는 것이 마땅하다. 13억원에 사서 24억원에 되팔았으니 11억원을 벌고 세금 한 푼 안내려고 한 것이다.
다른 공제를 받을 수 없는 경우라면 7억원이 넘는 세금이 부과되고 여기에 더하여 가산세도 내야 한다. ‘사기 기타 부정한 행위’를 한 경우이므로 부과제척 기간도 10년이다.
형사처벌도 기다리고 있다. 부동산등기특별조치법에 따라 중간생략등기 행위로 3년 이하의 징역에 처해진다. 탈세 시도에 대한 응징이다.
이 응징이 약해서 그런지 야직도 이런 시도가 자주 감지된다. 안타까운 현상이다.