1. 문제의 소재=최근 재건축에 비해 진입 장벽이 낮고 사업기간이 짧아서 공동주택 리모델링이 각광을 받고 있다. 일반 재건축에서도 도시 및 주거환경정비법에 근거하여 조합 설립 미동의자에 대해서 소유권 확보 위한 매도청구 소송이 이뤄지고 있는데 리모델링에서도 주택법에 근거하여 리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자에 대해서 매도청구 소송을 하도록 되어 있다.
2. 주택법 등 관계 법령=주택법 제22조제2항은 “제1항에도 불구하고 제66조제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다”고 규정하고 있다. <개정 2020. 1. 23.>
제3항에서는 “제1항 및 제2항에 따른 매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다”고 규정하고 있다.
위 규정에서 보듯이 매도청구권을 행사하는 주체는 리모델링주택이라고 할 것인데 당연히 ‘리모델링주택조합의 설립인가’라는 요건과 ‘리모델링 행위 허가 신청을 위한 결의(동의) 요건’ 충족이 필요하다고 할 것이다.
구체적으로 살펴보면 리모델링 주택조합 설립을 위한 동의 요건은 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 ‘주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의’가 있어야 하고 리모델링 허가를 받기 위해서는 ‘주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의’를 받아야 하는 바, 행위 허가 요건이 더욱 강화되어 있다고 할 것이다.
여기서 ‘허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우’라고 되어 있으므로 ‘리모델링 허가를 받을 필요까지는 없다’는 점을 주의해야 하며, 주택법 제22조제3항에서 집건법 상 매도청구 규정을 준용토록 되어 있으므로 리모델링주택조합 설립인가를 받은 다음 리모델링 허가를 신청하기 위한 동의율이 확보된 경우에는 즉시 최고를 할 것이 요구되나, ‘지체 없이’라고 규정하고 있어서 단순히 물리적인 시간 개념으로만 볼 것이 아니라 조합의 실정과 여건 등을 종합하여 판단해야 한다.
따라서 여기서 ‘지체 없이’라는 의미는 리모델링 결의가 이뤄진 직후는 아니더라도 적어도 리모델링 사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에는 이뤄져야 한다는 점을 의미한다고 할 것이다.
리모델링 조합이 설립되었다고 해도 조합 입장에서는 시공사 선정이 되어야 구체적인 비용 분담 사항이 정해질 수 있으며, 리모델링 허가 신청을 위해서는 안전진단결과서(증축형 리모델링의 경우), 권리변동계획서(세대수 증가형 리모델링의 경우), 매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류 등이 첨부되어야 하는 바, 이와 같은 점을 고려하여 최고 시기를 정해야 할 것이다.
3. 구체적 절차=최고는 반드시 서면으로 해야 하고, 최고서 수령일로부터 2개월 이상의 회답 기간을 주어야 하고, 리모델링 참가 여부에 대한 최고를 받은 상대방은 그 최고서 수령일로부터 2개월 이내에 리모델링 참가 여부에 대한 회답을 하여야 하고, 그 기간 내 회답하지 아니한 구분소유자는 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 보고, 조합은 그로부터 2개월 이내에 매도청구 소송을 제기하여야 한다.
도시정비법에서는 조합설립에 대한 동의를 한 이후 그 동의 내용에 변동이 없다면 조합설립에 최초로 동의한 날로부터 30일이 지난 경우이거나 창립총회를 이미 개최한 경우에는 동의를 철회할 수 없도록 하고 있는데 주택법에서도 리모델링조합이 리모델링 허가 신청서 제출하기 전까지는 서면으로 동의를 철회할 수 있도록 하고 있다.
이와 같은 철회자에 대해서는 리모델링에 참여하지 아니할 의사가 표시된 자이므로 별도의 최고 절차는 불요하다고 해석되고, 따라서 조합으로서는 동의 철회서가 조합에 접수된 때로부터 집건법 상 판례 등을 준용하여 지체 없이 2개월 이내에 매도청구 소송을 제기해야 할 것이다.
그러나 앞서 언급하였듯이 조합설립 인가 직후에는 아직 리모델링 허가 요건(주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의)가 충족되지 않은 경우가 대부분인 바, 위 허가 요건이 충족된 후 매도청구 소송을 제기해야 할 것이다.