Q. 법인세 과표산정을 위한 관리처분계획인가일 기준 현물출자자산 감정평가가 분양가상한제와도 연관이 있다는데 그 이유가 궁금합니다.

A. 법인세 과표산정을 위한 감정평가는 관리처분인가일 현재 조합원 출자자산을 평가하여 일반분양 귀속토지원가를 산정하기 위한 평가로서 조심-2015-부-4909 등의 조세심판에 근거합니다.

심판요지는 법인세액 산정을 위한 조합원출자자산 산정기준일을 관리처분인가일과 신탁등기일 중 빠른 날로 보아한다는 것인데(2018.08.19. 칼럼 참조), 최근 분양가격 상승에 따라 세부담이 증가하여 출자가액 산정을 통한 절세방안을 모색하는 경우가 많습니다.

분양가상한제는 아파트부지로 조성된 택지가격과 건축비를 합산하여 분양가격의 상한을 산정합니다. 따라서 분양가상한제에서의 택지는 평가대상이 택지조성 전 조합원 출자(종전)자산인 현물출자 평가와 다릅니다. 평가시점도 분양가상한제는 일반분양시점, 즉 입주자모집공고 전 분양가심의 과정에서 택지가격을 산정하나 출자자산 평가는 관리처분계획인가일로 차이가 있습니다.

그런데, 양자의 차이에도 불구하고 현물출자 평가는 택지가격에 영향을 줄 수 있는데 그 이유는 다음과 같습니다.

택지 감정평가는 「주택법」상 분양가상한제를 세부적으로 규정한 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」(이하 「분양가규칙」)에 근거합니다. 택지비와 출자가액 산정간의 관계를 이해하기 위해서는 2019.10.29. 개정 전후 「분양가규칙」 제11조를 살펴봐야 하는데 개정 조문은 공공택지 이외의 택지 감정평가는 ‘「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 「감정평가에 관한 규칙」 제2조제9호에 따른 공시지가기준법에 따라 평가해야 하며 이 경우 표준지공시지가는 해당 토지의 신청일 당시 공시된 표준지공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점의 표준지공시지가를 기준으로 한다(제1조)’고 규정하고 있습니다.

개정 전에는 ‘표준지’라는 단어가 빠진 ‘공시지가’라고만 기술되었으나 이는 내용이 변화된 것이라기보다 용어를 명확히 한 것으로 볼 수 있습니다. 중요한 것은 제2항에 신설된 ‘감정평가기관은 제1항에 따라 감정평가한 가액을 다음 각 호에 해당하는 토지의 조성에 필요한 비용추정액을 고려하여 각각 감정평가한 가액과 비교하여 합리성을 검토해야 한다’는 것입니다.

감정평가에서 ‘합리성 검토’는 「감정평가에 관한 규칙」 제11조에 근거합니다. 예를 들어 토지의 경우 주된 방식에 의하여 산정된 가액인 표준지공시지가를 기준으로 한 가액을 다른 방식으로 평가한 가액과 비교하여 주된 방식에 의한 가액이 적정한지 여부를 추가로 검토하는 작업을 말합니다. 다만 다른 평가방법을 적용하는 것이 곤란한 경우 합리성 검토를 생략할 수 있습니다(제2항). 만약 합리성을 검토한 결과 주된 방식에 의한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있습니다(제3항).

상기 사항을 종합하면 2019년 이전에는 공공택지 외의 택지는 표준지공시지가 기준법만을 적용할 수도 있었으나 현재는 원가에 의한 가격검토를 거치야 하는데 현물출자자산 감정평가와 택지가격과의 관련성이 바로 여기에 있습니다. 동일한 토지라 하더라도 원가를 계상하는 시점에 따라 조성원가가 달라질 수 있기 때문입니다. 또한 대부분 사업시행계획인가고시일 기준 종전자산 가액보다 관리처분계획인가일 기준 현물출자가액이 높은 점을 감안하면 출자가액 산정은 분양택지 원가를 보다 더 적정하게 반영한다고 볼 수 있습니다. 특히 사업시행인가를 득하고 제반 사정으로 상당기간 관리처분을 진행하지 못하였다가 분양시장이 살아나서 관리처분과 일반분양을 진행하는 경우 출자가액 산정이 더욱 필요합니다. 보통의 경우보다 종전자산 기준가액이 실제 아파트용지의 원가에 상당히 못 미칠 수 있고 부적정한 원가와 시가를 비교하는 것은 가격 결정의 합리성을 저해할 수 있기 때문입니다.

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