정부가 지난 2월 4일 부동산대책을 제시하였다. 아직까지 정책의 세세한 모습이 확정되지 않았고 시장에 어떤 결과를 가져올지 미지수이지만 위 부동산대책 중 ‘공공 직접시행 정비사업’에 대해서는 시장에서 논란이 계속되고 있다.
왜냐하면 공공 직접시행 정비사업 등 새롭게 발표된 방식으로 사업이 추진되는 지역의 경우 2021.2.4. 이후 부동산을 매수하더라도 아파트분양권을 못 받고 현금청산 대상자가 되는 내용이 포함되어 있기 때문이다. 위헌논란도 상당하다. 이러한 우려에 대해 정부는 “공익사업은 현금청산이 원칙이고 감정평가 후 실시하는 합당한 보상이 이루어질 것이기에 위헌이 아니다”는 입장이다.
2·4 부동산 대책이 위헌이냐, 합헌이냐도 중요하지만 다른 한편으로 시장에서 왜 ‘현금청산을 곧 불이익’으로 받아들이는 이유에 대해 곰곰이 생각해 볼 필요가 있다. 정부가 시장의 걱정을 이해해고 이를 보완하는 데 참고할 수 있기 때문이다.
현금청산은 문언 그대로 사업구역 내 부동산을 현금으로 청산한다는 의미인데 그 금액은 객관성과 공정성을 담보하기 위해 감정평가에 따르게 된다.
문제는 감정평가의 기준에 있다. 감정평가의 기준을 정하는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에서는 개발이익 배제 원칙을 명확히 하고 있기 때문이다.
그러니까 법률적으로 현금청산금액에는 개발이익이 담길 수 없으므로 일반 국민이 생각하는 ‘시가’에는 미칠 수 없는 것이다. 거기에다가 현금청산금에 대해서는 양도소득세까지 부과되니 50평의 주택에 대한 현금청산금으로는 50평의 주택을 다시 살 수 없게 되는 결과가 발생한다. 현금청산자들이 불이익이라고 생각하는 부분이다.
반면 현금청산 대신 아파트분양권을 받으면 그 분양권은 인근지역의 시세를 그대로 반영할 것이기에 어찌되었든 불이익은 없다고 받아들일 수 있게 된다.
물론 이러한 개발이익 배제 문제에 대해서 논란이 없었던 것은 아니었다. 보상금에 대한 개발이익 배제에 대해서는 수십 년 전부터 위헌여부에 대해서 논란이 있었으며 숭례문 방화사건으로 사회적으로 주목받은 적도 있었다(방화범이 보상에 대한 불만을 범행 이유로 밝힌 바 있다).
다만 우리 법률과 헌법재판소는 다음과 같은 판시로 개발이익 배제를 헌법에 위반되지 않는다는 일관되게 입장을 지켜오고 있다.
“공익사업의 시행으로 지가가 상승하여 발생하는 개발이익은 사업시행자의 투자에 의한 것으로서 피수용자인 토지소유자의 노력이나 자본에 의하여 발생하는 것이 아니어서 피수용 토지가 수용 당시 갖는 객관적 가치에 포함된다고 볼 수 없고 따라서 그 성질상 완전보상의 범위에 포함되는 피수용자의 손실이라고 볼 수 없으므로 이 사건 개발이익배제조항이 이러한 개발이익을 배제하고 손실보상액을 산정한다 하여 헌법이 규정한 정당보상의 원칙에 어긋나는 것이라고 할 수 없다(헌법재판소 2010.12.28 자 2008헌바57 결정 등 참조)”
따라서 위와 같은 입장이 변경되지 않은 이상 공공 직접시행 정비사업에 따른 잠재적 현금청산 대상자 또한 위와 같은 불이익을 피해가기는 어렵다고 생각된다.
게다가 공공 직접시행 정비사업의 경우 부동산 매수자의 투기 여부와 상관없이 일률적으로 현금청산 대상자가 될 수 있다고 하니 이론적 허점도 있어 보인다. ‘투기 억제 조치’라는 명분은 필요하고 훌륭하지만 누군가에게 불이익을 가져온다면 그 문제는 세심히 보완할 필요가 있다.