Q. 관리처분 자료에 임대주택 매각수입 단가가 주택별로 다릅니다. 임대주택은 건축비와 토지 값을 받는다는데 왜 차이가 날까요?
A. 임대주택은 「도시 및 주거환경정비법」, 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 및 자치단체 조례 등에 따라 건설되고 대개 LH, SH, GH 등 지방공사가 인수합니다.
이때 인수금액은 건축비는 국토교통부가 고시하는 「공공건설임대주택 표준건축비」를 적용합니다. 표준건축비는 주거전용면적, 신축 층수에 따라 2016.6.8.고시 기준 1,026.1~1,036.8천원/㎡ 단가를 주택공급면적 및 조정단가를 지하에 곱합니다. 따라서 건축비는 동일 전용면적과 층수라면 금액도 같습니다. 그러므로 임대주택 매각액이 다르다면 토지인수가격에 차이가 있는 것으로 봐야 하는데 이유는 단일 정비구역이더라도 령 제68조의 부속토지 즉, 신축 집합건물등기의 대지권의 인수방식이 다를 수 있어서 입니다.
관련 규정을 살펴보면 시행령 제68조제2항은 ‘법 제79조제5항에 따른 재개발임대주택의 인수가격은 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제5항에 따라 정해진 분양전환가격의 산정기준 중 건축비에 부속토지의 가격을 합한 금액으로 하며, 부속토지의 가격은 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 감정평가업자 둘 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다. 이 경우 건축비 및 부속토지의 가격에 가산할 항목은 인수자가 조합과 협의하여 정할 수 있다’고 되어있습니다.
부속토지의 가격은 사견으로는 조성된 아파트 대지권으로 따로 평가하는 것이 타당하다고 보나 실무적으로 사업시행계획인가고시일 기준 종전자산 평균액을 적용합니다. 여기까지 보면 부속토지가액을 평균단가를 적용하므로 인수액이 다를 이유는 없습니다.
그런데 여기서의 임대주택이란 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 등에 따라 기본적으로 건설해야 하는 주택입니다. 실제로는 임대주택을 추가하여 용적률 인센티브를 받는 조합이 많으며 추가분 주택은 법 제54조(재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설비율)를 적용하고 있습니다.
사업시행자는 제1항에 따라 재정비촉진지구에서 시행되는 경우를 제외한 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업 또는 시도 조례로 정하는 사업 등의 경우 정비계획으로 정하여진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있습니다.
그리고 제4항에 따라 ‘법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률(초과용적률)의 30/100~75/100의 면적에 해당하는 부분을 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건설’하여야 합니다.
소형주택은 법 제55조제2항에 따라 건축비는 임대주택과 동일한 공공건설임대주택의 표준건축비를 적용하지만, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 간주됩니다. 그러므로 시행령 제48조제5항이 정한 비례율이 80% 이하일 때 등을 제외하면 대지권은 인수자가 무상공급 받습니다.
요약하면 임대주택은 다음과 같이 구분하여 수입을 추산합니다. 첫째, 정비기본계획상 기본적으로 제시된 용적률과 이에 맞춰 건설하는 임대주택은 표준건축비와 종전자산 평가액 평균에 부속토지 면적을 곱한 금액으로 산정합니다.
둘째, 용적률 인센티브를 위해 추가 건설하는 임대주택은 부속토지 가격을 제외한 건축비만 계산합니다. 따라서 하나의 정비구역 내 똑같은 타입 및 층수라도 임대주택 인수금액이 달라집니다. 또한 관리처분에서 임대주택 매각수입이 인수자와 용도가 동일하여 전체 면적과 매각금액만을 표시할 수도 있습니다.
그런데 임대주택의 유형이 상이한 정비구역도 있습니다. 예를 들어 정비기본계획상 임대주택은 법 제10조2항 전단 민간임대주택으로 나머지는 후단의 장기공공임대주택으로 활용되고 임대차 관리를 위해 다른 동으로 신축된다면 관리처분계획도 임대주택 유형별로 분리하여 추산하는 것이 정보제공 측면에서 더 나을 것입니다.