Q. 사업시행계획인가 이후 일반분양 전까지 정비구역 내 국·공유지 매수해야 한다는데 어느 시점에서 계약을 체결하는 것이 좋을까요?

A. 정비구역 내 국·공유지는 사업시행자인 조합이 무상으로 취득하는 정비기반시설 국·공유지 이외에는 점유자인 조합원이나 조합이 매수하여 소유권을 확보해야 일반분양이 가능합니다.

국·공유지 유상매입은 도시 및 주거환경정비법 제98조제4항에 근거하는데 매입가격 산정 기준날짜는 사업시행계획인가의 고시가 있는 날이며 다만 고시일로부터 3년 이내에 계약체결하지 않을 때는 국유재산법 또는 공유재산 및 물품 관리법에서 정한 절차에 따라 매입하게 됩니다.

따라서 사업시행계획인가고시로부터 3년 이내에는 사업시행계획인가고시일 기준가격 이후에는 해당 매입시점 당시의 가격으로 매입하게 되는데 시점에 따른 가격의 차이가 있어 국·공유지를 언제 매입하는 것이 좋을지 검토할 필요가 있습니다.

국·공유지 매수 시기는 크게 ①사업시행인가 후 관리처분 전 ②관리처분 후 이주·철거개시 전 ③이주·철거 후 착공 전 ④착공 후로 나눌 수 있는데 금액의 크기는 대체로 ①<②<③<④순이 될 수 있습니다.

①의 경우 금액적인 측면에서는 가장 유리할 수 있습니다. 특히 사업시행계획인가 이후 3년이내라면 기준시점이 사업시행계획인가고시일이고 시간의 흐름에 따라 지가가 상승한다고 가정하면 이때의 가격은 3년 후에 산정된 가격보다 낮을 확률이 많습니다.

그러나 ①시점이 반드시 국·공유지 매입 최적시점이라고 단정하기는 어렵습니다. 금융비용을 고려해야하기 때문입니다. 일반분양 전까지 사업비 대부분을 차입을 통해 조달해야하는 정비사업의 특성상 국·공유지 매입 또한 매매규모에 비례하여 이자가 수반될 것입니다. 따라서 ‘지가상승률>이자비용’인 경우 합리적인 의사결정이 되는데 이자부담 기간이 길고 장래에 대한 불확실성으로 계약체결을 결정하기는 쉽지 않을 수 있습니다. 관리처분 전에는 국·공유지 매입예산만 수립하고 추후 매매계약을 진행하는 경우가 대부분인 이유입니다.

‘②관리처분 후 이주·철거개시 전’단계는 국·공유지 재산을 매입하는데 가장 바람직한 시점이 될 수 있습니다. 그 이유는 첫째, 이주·철거전은 일반분양 바로 전 단계로 개발이익이 어느 정도 가시화 되어 대개의 경우 거래가격 수준이 시간 경과에 따라 높아지기 때문입니다. 사업시행계획인가고시 후 3년 이내라면 차이가 없으나 사업시행계획인가 고시 후 3년이 도과되었다면 감정평가의 기준시점이 늦어질수록 매입비용은 상승할 수 있습니다.

둘째 국공유재산의 현재 이용상황이 단독주택용지, 근린생활시설용지, 도로 등 원래부터 이용하던 용도로 명확하게 파악됩니다. 국공유재산에 있어서 현황용도는 매우 중요한데 ③이주·철거 후 착공 전 ④착공 후의 경우가 금액이 높아질 수 있는 이유도 토지의 용도와 관계가 있습니다. 국·공유지는 평가시점 당시의 현황을 기준으로 가격산정이 되기 때문입니다.

예를 들어 정비구역지정 전부터 조합원이 국·공유지상에 단독주택을 지어 토지임차료를 납부하고 사용하고 있었다면 그 토지의 용도를 단독주택용지로 보는데 큰 이견은 없습니다. 그런데 이주 후 건물을 철거하고 착공계가 제출되어 아파트 신축공사가 시작되는 일련의 단계를 거치면서 토지는 단독주택용지에서 아파트 용지로 이행되는 단계를 거쳐 종국에는 아파트용지로 바뀌게 됩니다. 따라서 사업진행 단계에 따라서는 단독주택용지가 아니라 현황을 아파트부지로 보아 산정한 가격으로 매입해야 될 수도 있습니다.

따라서 국·공유지 매입은 당해 토지의 현황에 대한 파악이 명확히 될 수 있을 때 이뤄지는 것이 좋으며 국·공유지 매수업무를 보다 일찍 착수할 필요가 있습니다. 참고로 조례 등에 의해 계약시점이 정해지는 경우는 그에 따라야 합니다. 서울시 조례 제55조 제3항은 국·공유지를 점유·사용하고 있어 우선 매수하고자 하는 자는 관리처분계획인가신청을 하는 때까지 해당 국·공유지의 관리청과 매매계약을 체결하도록 규정하고 있습니다.

이 기사를 공유합니다
저작권자 © 위클리한국주택경제신문 무단전재 및 재배포 금지