가로주택 층수완화 동상이몽 | 가로주택 활성화 공염불되나… 층수완화에 인색한 서울시

서울시가 가로주택정비사업 층수규제 완화 계획을 밝혔지만, 지나친 공공성 확보로 정부의 주택공급 확대 정책에 역행하고 있다는 비판을 받고 있다. 시는 가로주택 등 정비사업 심의기준 정립을 통해 원활한 사업 진행을 유도하겠다는 방침이다. 일례로 제2종일반주거지역 7층 이하의 경우 15층까지 층수완화가 가능하도록 세부 규정을 마련해 가로주택정비 활성화를 도모하겠다는 것이다. 하지만 공공성에 치우치면서 실효성을 기대하기는 어렵다는 게 업계의 중론이다. 임대주택에 더해 별도로 책정한 공공기여 비율 등을 충족시켜야만 15층까지 층수완화가 가능해서다. 여기에 10층 초과시 역세권에 인접해야 한다는 등의 단서규정까지 달았다. 일선 조합들은 시가 무늬만 사업 활성화를 지향하고, 결국은 공공성에만 매몰된 행정으로 사업 발목을 잡고 있다고 토로한다.

▲서울시, 제2종일반주거지역 7층 이하 사업장 15층까지 층수규제 완화 방침=서울시의 가로주택 등 소규모정비사업 층수규제 방침이 공염불에 그칠 수 있다는 지적이 나온다. 공공성에 무게 중심이 실린 심의 기준으로 되레 사업 활성화를 가로막을 수 있다는 것이다.

최근 시 도시재생실 주거환경개선과는 ‘소규모주택정비사업(가로주택, 자율주택) 심의 기준’을 마련했다. 핵심은 제2종일반주거지역 7층 이하의 경우에도 공공임대주택 건립 비율과 공공기여도에 따라 최고 15층까지 층수를 완화해주겠다는 게 골자다. 해당 내용은 이달 19일부터 시행에 들어간다.

현재 시는 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역 7층 이하로 이원화시켜 관리해오고 있다. 5층 이하 건축물이 밀집한 지역에서 도시경관 훼손을 방지하기 위해 제2종 일반주거지역에서 중층 기준을 7층으로 정립하고, 층수규제에 나서고 있다. 이 경우 임대주택 건립에 따른 용적률 인센티브를 적용 받아도 15층 건립이 어렵기 때문에 층수규제 완화를 골자로 심의 규정을 마련한 것이다. 실제로 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따르면 가로주택정비사업은 전체 건립 가구수의 20%를 임대주택으로 건립할 경우 법적상한용적률을 적용 받는다. 이때 제2종일반주거지역의 경우 법적상한 용적률은 250%다.

▲일선 조합 ‘시큰둥’, 시가 공공성 확보에만 몰두… 임대주택 20%에 공공기여 10%, 역세권 인접 등 단서규정까지 충족해야=하지만 시가 층수를 완화해주는 대신 임대주택 건립 및 공공기여를 과도하게 요구하면서 현실성이 떨어진다는 지적이 나온다.

심의 기준에 따르면 제2종일반주거지역 7층 이하의 경우에도 공공임대비율을 높이면 층수를 최고 10층까지 높일 수 있다. 이때 공공임대 비율에 따라 용적률도 차등 적용했다. 공공임대 10%를 적용하면 용적률 225%, 공공임대 및 공공지원 민간임대를 20% 건립할 경우 용적률은 250%로 상향된다.

층수를 최고 15층까지 높일 수 있는 방안도 있다. 임대주택 건립과 함께 공공기여 10%를 적용했을 경우다. 만약 공공기여 5%를 적용하면 최고 13층까지 층수를 높일 수 있다. 공공기여는 ‘서울시 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준’을 준용하기로 했다.

다만, 별도의 단서규정 중 한 가지를 충족시켜야만 10층을 초과할 수 있다. 이는 사업면적이 3,000㎡를 초과하거나 블록단위로 개발하는 경우에 해당된다.

또 기존 7층을 초과하는 제2종 일반주거지역 이상인 곳과 연접해야 한다. 승강장 경계로부터 250m 이내에 위치한 역세권과 보·차도 구분된 2차도 이상 도로 접도일 때도 10층 이상 건립이 가능하다.

▲임대 의무기간 최소 10~30년에 따라 용적률 인센티브 차등 적용… 임대사업자 누가 들어올 지도 의문=심의 기준에는 임대 의무기간에 따라 법적상한 내에서 용적률 인센티브를 차등 적용하는 내용도 담았다. 현재는 임대기간과 무관하게 법적상한까지 용적률을 완화해주고 있다.

임대 의무기간은 최소 10년에서 최장 30년 내에서 선택 가능하다. 최장 30년을 임대할 경우 법적상한 이내에서 완화된 용적률 250%를 적용 받는다.

아울러 제2종일반주거지역을 기준으로 임대 의무기간 10년 이상이면 용적률 230%, 임대 의무기간 20년 이상이면 240%를 각각 적용 받는다.

하지만 업계는 층수완화가 가능한 사업장을 찾기 힘들고, 임대 의무기간도 최소 10년으로 지나치게 길어 임대사업자가 사업에 참여할 지는 미지수라는 의견을 내놓고 있다.

시내 가로주택정비사업장 한 관계자는 “서울시의 심의 규정에 맞춰 가로주택정비사업 층수완화 및 용적률 인센티브를 받을 수 있는 사업장을 찾기는 어려울 것”이라며 “심의 규정에 맞춰 층수완화를 적용받아도 임대주택 의무 건립과 공공기여 비율이 높아 사업성이 기존과 별반 차이가 없을 것으로 보인다”고 토로했다.

이어 “한치 앞을 예측하기 어려운 게 급변하는 부동산시장이다”며 “임대주택 의무 기간을 최소 10년으로 너무 길게 설정했기 때문에 임대사업자의 사업 참여도 기대하기 어려울 것”이라고 덧붙였다.

한편, 시내 가로주택정비사업을 추진 중인 172곳 중 99곳이 제2종일반주거지역 7층 이하 적용 사업장으로 분류된다. 전체 사업장의 약 57.6% 이상이 7층 층수규제를 받고 있는 셈이다. 사업 단계별로는 준공 6곳, 착공 3곳, 사업시행인가 2곳, 건축심의 6곳, 조합설립인가 20곳, 조합설립 중 62곳 등으로 파악됐다.

이혁기 기자 lee@arunews.com