오피스텔이 투자수단으로 많은 인기를 끌고 있다. 이제까지 상가 투자와 아파트 투자의 틈새시장으로 보아 왔으나, 내용을 보면 어엿한 중심 시장의 하나로 봐도 무난하다. 수도권과 지방 광역시 오피스텔이 2014년말 42만호로 2010년 33만호보다 27% 늘었다고 한다.
오피스텔은 건축법 시행령에 나오는 건축물 구분이다. 업무를 주로하며 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.
오피스텔은 원칙적으로 업무시설인데 주택으로 이용하려는 수요가 많다보니, 구조와 용도가 주거에 적합하게 변경된다. 건축 관련 법령에서는 두 가지 규제만 한다. 발코니(노대)가 없을 것, 전용면적 85㎡(25평)를 넘는 경우에는 바닥난방을 하지 않을 것. 25평 이하라면 온돌 보일러를 깔 수도 있다. 그 정도면 주거로 사용하는데 불편이 없다.
오피스텔이 법률적으로 문제되는 경우는 세법에서 생긴다. 1세대 1주택을 소유하는 자가 주택을 양도할 때 양도소득세가 비과세된다. 오피스텔도 주택으로 계산될 때가 있다. 양도 당시 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되면 주택으로 보기 때문이다. 아파트 1채와 오피스텔 1개를 가지고 있으면 양도소득세 비과세 요건에 해당되지 않는다.
주인 입장에서는 양도소득세를 물지 않기 위해 오피스텔을 업무용으로 세놓아야 한다. 업무용으로 사용할 사람을 구하기가 쉽지 않으니, 주거용으로 세를 놓으면서 편법을 써야 한다. 전입신고를 하지 못하게 하면 된다.
대신 주인 이름으로 오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 한다. 주인은 덤으로 오피스텔 분양 받을 때 낸 부가가치세를 환급받을 수 있다.
주인은 임대차계약서에 “전입신고를 하지 않을 것이며 전입신고를 하면 임대차보증금을 몰취한다”는 특약사항을 둔다. 전입신고를 하지 않으면 임차인은 임대차보호법상의 대항력도, 소액임차인 보호도 받지 못한다. 연말정산 때 월세 소득공제도 받지 못한다.
몇 가지 세금 혜택 때문에 전입신고를 막겠지만 임차인으로서는 전재산이 걸린 문제가 된다. 결론적으로 이 특약은 강행법규에 위반되어 무효다. 전입신고 안하면 임차인이 형사처벌까지 받을 수 있다.
업무용이기도 하고 주거용이기도 한 오피스텔을 둘러싸고 수익성과 법적 보호를 사이에 둔 신경전이 벌어진다.
하이브리드 차량 같은 놀라운 연비 향상의 진보는 없다. 한쪽은 수익, 한쪽은 생존의 문제가 크로스 오버될 뿐이다.