Q. 리모델링조합을 결성하여 사업을 추진하고 있습니다. 리모델링도 재건축처럼 감정평가가 필요한가요?

A. 리모델링에서 감정평가는 전체 사업비의 조합원별 배분기준을 수립할 때도 필요합니다. 다음은 사업비를 감정평가를 기준하는 경우와 분양면적 등으로 균등하게 배분하는 경우를 비교한 것입니다. 신축아파트는 10층 1개 동으로 구성되고 분양수입과 총사업비는 동일한 것으로 가정합니다.

표에서 볼 수 있듯이 리모델링에서 면적기준에 의한 공사비 등 사업비 배분은 합리적이라고 보기 어렵습니다. 층별로 공사원가가 동일하다 하더라도 가치증가분이 다르기 때문입니다.

예를 들어 1층에 투입되는 원가는 535,698천원이나 가치는 508,230천원이므로 1층은 원가 〉가격이나 10층은 원가는 535,698천원, 가치는 546,010천원으로 원가〈 가격의 부등호가 성립합니다. 따라서 원가에 의한 비용배분은 위치에 따라 유불리를 달리하게 됩니다. 이는 재건축 관리처분에서 비용배분을 종전자산, 종후자산 감정평가를 통해 확정하는 이유이기도 합니다.

또 신축면적 기준은 조합원이 기존층→신축층으로 분양받지 않을 경우 더욱 불합리합니다. 가령 기존 10층 조합원이 어린이집을 운영하기 위해 1층을 분양받고 기존 1층 조합원이 10층을 분양받는다면 면적에 의한 비용분담은 1층을 분양받는 조합원에게 이중으로 불리하게 적용됩니다.

여기서 가격기준에 의해 비용분담을 하는 것이 맞더라도 굳이 감정평가를 통해야 하는 것인가에 대해 의문이 생길 수 있습니다. 더욱이 재건축은 법률에 의해 감정평가를 하여야 하므로 선택의 여지가 없으나 리모델링은 감정평가가 임의사항이므로 이 부분을 검토할 필요가 있습니다.

만일 감정평가를 하지 않는다면 가격산정을 어떻게 해야 할까요? 조합원이 협의하여 가격을 도출해야 합니다. 그런데 자체 산정방식은 논외로 하더라도 각각의 이해관계가 다르고 한쪽의 가격이 높으면 상대 조합원의 비용부담이 증가하는 사업구조에서 조합원간의 의사결정이 이루어 질 수 있을까요? 그 자체가 쉽지 않으며 설령 협의가 이루어진다 하더라도 산정된 가격의 합리성이 담보될 수 있을지도 의문입니다.

관련하여 재건축·재개발의 규정을 살펴보는 것이 도움이 될 것입니다. 도시 및 주거환경정비법 제74조제1항제1호는 종전자산 및 종후자산의 평가를 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균함을 원칙으로 하되, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있게 규정하고 있습니다.

해당 조항은 도시정비법에서의 조합 의결과 관련하여 극히 예외적으로 전원합의를 요건으로 하고 있는데 조합원이 자체적으로 가격 산정을 합의하려는 경우 분쟁 가능성을 사전에 차단하기 위해 전체동의가 달성된 경우에만 조합 자체의 가격결정이 가능하도록 규정한 것으로 볼 수 있습니다. 다만 이 조항이 리모델링에 직접 적용되는 것은 아니므로 리모델링에서 가격산정에 관해 전체 동의가 필요한 것은 아닙니다.

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