감정평가와 관련한 복잡한 이론이나 법률조문을 나열하는 것이 아닌 일선 현장에서 조합이나 조합원들이 가장 궁금해 하는 부분을 감정평가 이론이나 법규와 용어들이 조금 맞지 않더라도 되도록 쉽게 함께 알아보고자 합니다.
Q.감정평가란 무엇이고 부동산을 매매하는 경우 반드시 감정평가가 필요한가요?
A.감정평가란 부동산 등의 자산을 감정평가사가 그 가치를 판정하여 금액으로 표시하는 것을 말하며 부동산 매매란 매도자와 매수자가 서로 협의한 가격으로 계약을 체결하고 그 소유권을 이전하는 것이라고 할 수 있습니다.
일반적으로 개인간의 거래에서는 별도의 수수료까지 지급하면서 감정평가까지 받아야할 필요는 없습니다. 감정평가는 크게 보면 ①법률 또는 제도에 의해서 가치평가를 받도록 규정한 경우나 ②당사자 간에 거래금액에 대해 다툼이 있는 경우에 필요하다고 할 수 있습니다.
Q.그렇다면 왜 개인 재산을 재건축·재개발사업에서 감정평가를 받아야 하는 건가요?
A.부동산 거래가 공공성을 띄거나 매매금액의 객관성이 필요한 경우에는 문제가 달라집니다. 만약 국가가 도로를 개설하기 위해 토지를 사들일 때(이를 법률상 ‘강제수용’이라 합니다) 정부에서 마음대로 토지 가격을 책정한다고 가정해 봅시다. 땅을 수용 당해야 하는 토지소유자들이 순순히 수긍할 수 없을 것입니다.
재건축·재개발사업(이하 ‘정비사업’)도 비슷한 상황이 발생할 수 있습니다. 정비사업은 상가, 아파트, 단독주택 등 개별적인 특성이 강한 개별 부동산을 조합원이 개발사업을 위해 사업부지로 제공하는(이를‘현물출자’라고 합니다) 개발사업 유형입니다.
그런데 이러한 개별 부동산을 조합에서 임의로 가치를 매기거나 조합원들이 주장하는 가격으로 가치가 책정된다면 아마 사업 진행은 원천적으로 불가능할 것입니다. 소유자들은 조합을 믿을 수 없다고 할 것이고 반면 조합은 소유자 각자가 가지고 있는 부동산이 제일 좋다는 말을 그대로 수용하기는 어렵기 때문입니다.
이를 해결하기 위해 객관적인 판단을 내릴 수 있는 제3자가 필요하고 이를 위해 감정평가가 제도가 있는 것입니다. 이런 감정평가 제도의 취지를 반영하여 도시 및 주거환경정비법에서는 사업 절차에서 감정평가가 필요한 부분을 규정해 놓고 있습니다. 다음 시간에는 구체적으로 정비사업의 어떤 절차에서 감정평가를 필요로 하는지 알아보겠습니다.