정비사업을 통하여 상가를 개발하는 경우 관리처분계획을 수립하고 그에 따라 전체 상가를 조합원분과 일반분양분으로 나누게 되며, 당연히 조합원분을 조합원들에게 먼저 분양하고 나머지 일반 분양분을 일반인들에게 분양하게 된다.
그런데 이 경우 조합원분과 일반분양분의 위치, 규모, 업종 등을 어떻게 나누어 분류하고 분양할 것인지가 중요한 문제가 되고 전체 상가의 활성화여부에 큰 영향을 미치게 되어서 이를 잘못 결정하게 되면 심각한 문제가 발생하게 된다.
물론 주거시설의 경우에도 조합원분과 일반분양분의 위치 규모 등을 어떻게 나누고 배치할 것인가에 신경을 써야 하는 것이지만, 상가의 경우에는 이 문제가 주거시설의 경우와는 비교할 수 없을 정도로 심각한 문제가 된다.
주거시설인 아파트의 경우 동일한 평형대의 아파트라 하더라도 동별로 또는 층별로 그 가치가 다소 차이가 난다.
즉 예컨대 동일한 평형대라 하더라도 남향인가, 동향인가에 따라 그 가치가 달라지고 층별로도 다소 그 가치가 달라지기 때문에 관리처분 과정에서 조합원들이 주로 좋은 향, 좋은 층의 아파트를 우선 분양받게 되고 나머지 호들을 일반분양하게 된다.
그러나 좋은 향 좋은 층 아파트들은 그만큼 분양단가를 높이고 나쁜 향, 나쁜 층 아파트들은 그만큼 분양단가를 낮추어 설정하는 방법으로 이 문제를 상당 수준 해결할 수 있다. 그렇게 생각하면 상가의 경우에도 좋은 위치, 좋은 층 점포와 나쁜 위치, 나쁜 층 점포에 대해 그만큼 분양단가를 차이나게 설정하는 방법으로 이 문제를 해결할 수 있을 것으로 생각할 수 있다.
그러나 상가의 경우에는 이 문제가 훨씬 더 복잡하고 훨씬 더 심각하다. 예를 들어 아파트의 경우 동일한 평형대의 경우 7층과 8층 사이에 그 가치가 얼마나 차이나겠는가? 차이가 거의 없다. 그러나 상가의 경우에는 예컨대 버스정류장 바로 앞의 점포와 그 곳에서 불과 10m 떨어진 점포와의 사이에는 그 가치가 엄청난 차이를 보이게 된다.
그런데 문제는 아파트의 경우와는 달리 상가점포의 경우에는 점포의 층별로, 위치별로, 규모별로, 그 가치가 어느 정도 차이가 날 것인가를 제대로 평가하기가 매우 어려워서 그 가치를 평가하려면 고도의 전문지식과 경험을 필요로 한다는 점에 있다.
조합사업의 경우 일반적으로 상가점포의 가치평가를 관련법에 따라 감정평가사들이 행하게 되는 것이지만, 사실 상가점포의 가치를 감정평가사 홀로 할 일은 아니다. 그들이 물론 감정평가의 전문가이기는 하지만 어느 업종, 어떤 위치의 점포가 어느 정도 장사가 될 것인가에 대한 전문가는 아니며 그에 대한 전문가는 감정평사가 아니라 MD전문가인 것이다.
그러므로 신축상가에 대한 관리처분계획을 수립할 때 점포별 가치 내지 분양가격을 결정할 때에는 감정평가사 홀로 평가해서는 아니되며 반드시 MD전문가의 의견을 반영할 필요가 있는 것이다.
그런데 설사 상가를 구성하는 점포들의 가치를 제대로 평가하여 분양가격을 그 가치에 비례하여 합리적으로 설정하였다 하더라도 여전히 문제는 남아 있다. 일반분양에 앞서 조합원분양을 할 때 조합원들이 상가 점포들중 목이 좋은 점포들을 먼저 분양받아 가기 때문에 나머지 일반분양분 점포들을 분양하기가 어렵게 되고, 어떤 경우에는 조합원 분양가격을 일반분양가격보다 낮게 책정하는 경우도 있는데, 이 경우 조합원이 싸게 분양받은 점포를 싼 가격에 내놓게 되면 값비싼 일반분양분 점포 분양이 어려워 지는 등 여러 가지 문제가 발생한다.
그렇기 때문에 상가의 관리처분계획을 수립할 때 조합원분양분과 일반분양분에 대한 점포위치, 분양가격, 분양시기, 분양방법들은 MD전문가가 검토해야 하는 것이지 일반적인 정비업체나 감정평가사가 할 일이 아닌 것이다. 이에 대해 다음호에서 좀 더 자세히 살펴보기로 하자.