1. 정비사업조합의 재산세란=정비사업조합은 조합이 소유한 토지와 건축물에 대하여 재산세를 납부한다. 조합이 부동산을 취득하는 방법은 조합원으로부터 종전토지 및 건축물을 현물출자 받거나, 국공유지를 취득하거나, 사유지를 매입하는 것이 있다. 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전토지 및 건축물을 대체하여 공급하는 부동산(아파트, 상가, 오피스 등)은 도시개발법상 환지로 보아 조합원에게 귀속된다.
조합원 귀속분을 제외한 부동산은 도시개발법상 보류지 또는 체비지와 동일한 개념으로 일반인에게 분양된다. 일반인에게 분양되는 보류지 또는 체비지는 건축물 완성 시 정비사업조합이 원시취득(보전등기)하며 재산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유분은 정비사업조합이 재산세 납세의무자가 된다.
2. 정비사업조합 소유 부동산에 대한 납세의무=지방세법 제107조제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다. 제107조제2항제6호에서는 제1항의 규정에도 불구하고 도시개발법에 따라 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발정비사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 보류지 또는 체비지로 정한 경우에는 사업시행자가 재산세 납세의무가 있다.
종전부동산을 대신하여 환지로 예정된 토지에 대해서는 종전토지소유자가 재산세 납세의무를 지는 것이며 환지로 정하지 않은 보류지 또는 체비지는 실질적인 사용·수익자인 정비사업조합에게 재산세 납세의무를 부담하게 한 것이다.
정비사업조합의 보류지 또는 체비지는 일반분양대상 건축물 및 그 부수토지를 말한다. 정비사업조합이 취득하는 보류지 또는 체비지 중 건축물은 소유권이전고시일의 다음날과 실제 사용일 중 빠른 날을 취득시기로 보며 토지는 소유권이전고시일의 다음날을 취득시기로 본다. 따라서 정비사업조합이 보유한 보류지 또는 체비지는 재산세납세의무가 있고, 매년 6월 1일 기준일의 소유자가 재산세를 부담해야 한다.
3. 재산세 과세대상 토지산정=도시개발사업에 있어 환지예정면적상 증환지분에 대하여 조세심판원의 판단(조심 2008지958, 2009.6.29. 조심2009지318, 2009.11.19.))은 다음과 같다.
환지대상 부동산 매매의 경우 특별한 약정이 없는 한 향후 환지처분으로 받게 될 환지예정면적을 기준으로하여 거래가 이루어지는 것이라고 보고 있을 뿐만 아니라 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보는 것이므로 환지예정지 지정처분이 있는 경우 토지분재산세 과세대상은 권리면적이 아닌 환지예정지면적(과도면적이 포함된 면적)이라 할 것이다.
따라서 정비사업에 공여된 토지의 경우에도 조합원 또는 정비사업조합에 과세되는 재산세의 과세대상 토지의 면적은 환지예정면적(관리처분계획에 따라 분양예정 대지면적)을 기준으로 부과하는 것이다.
지방세심사(2007-796, 2007.12.26.)에서는 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 관리처분계획에 따라 취득하게 되는 권리는 재개발사업이 시행됨에 따라 장차 분양처분의 고시기 있은 다음날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하기까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아야 한다. 종전의 토지 및 건축물에 대한 재개발조합원의 권리는 분양처분에 의하여 비로소 새로운 대지 또는 건축시설로 변환된다고 볼 수 있어 분양처분이 있기 전까지는 종전 토지 및 건축물이나 장차 부동산을 취득할 수 있는 권리만이 취득의 대상이 될 수 있다고 판단하고 있다.
구판서 회계사 / 세무법인 청솔