1. 원조합원의 과세표준=주택재건축사업의 원조합원은 주택재개발사업(구법 도시환경정비사업 포함)과는 달리 새로 완성된 건물의 과세표준은 청산금만 해당되지 않는다. 토지 및 토지관련원가를 제외한 총분양공사원가를 전체건물연면적으로 나눈 가액에서 조합원분양건물의 연면적을 곱하여 과세표준을 산정한다. 건물의 취득세 세율은 원시취득에 해당되어 2.8% 세율이 적용된다.
조합원에게 추가적인 발코니 확장공사가 이루어진 경우에는 총분양공사원가를 전체건물연면적으로 나눈가액에서 조합원 분양건물의 연면적을 곱하여 산출된 가액에서 당해 발코니 확장공사액을 합한 가액을 과세표준으로 한다.
토지의 경우 지분증가분(재건축조합에서 토지지분 증가되는 경우는 거의 없다)에 이전고시익의 다음날(취득시기)의 개별공시지가를 곱한 가액을 과세표준으로 하여 2.8%의 세율이 적용된다.
2. 승계조합원의 과세표준=승계조합원은 원조합원으로부터 조합원 지위를 승계한다. 건물의 멸실 후 조합원 지위를 승계하는 경우 토지에 대한 취득세가 부과되며 원칙적으로 신고가액(권리가액과 프리미엄가액)을 과세표준으로 하여 4% 세율을 적용한다.
건물의 과세표준은 총분양공사원가(토지 및 토지조성원가 제외)를 전체건물연면적으로 나눈 가액에서 조합원 분양건물의 연면적을 곱하여 과세표준을 산정한다. 건물의 취득세 세율은 원시취득에 해당되어 2.8% 세율이 적용된다. 이 경우 조합원에게 추가적인 발코니 확장공사가 이루어진 경우에는 총분양공사원가를 전체건물연면적으로 나눈 가액에서 조합원 분양건물의 연면적을 곱하여 산출된 가액에 당해 발코니 확장공사액을 합한 가액을 과세표준으로 한다.
3. 재건축아파트 단지 내 상가용 건축물의 신축에 따른 취득세 과세표준을 산정함에 있어 상가용 건축물의 과세표준을 별도로 산정하지 않고 주거용건축물과 상가용건축물의 총공사비인 일괄도급가액을 기준으로 하여 ㎡당 건축비를 산출한 후 상가용건축물의 면적을 적용하여 산출한 과세표준이 적법한지 여부(조심2008지229, 2008.11.06.)=사회통념상 상가용 건축물과 주거용 건축물의 건축비용이 상이하다고 하더라도 재건축조합이 재건축사업의 시행에 따라 건축물을 신축할 경우 건축물의 향후 귀속주체 및 사용용도에 따라 별도의 도급공사계약을 체결하지 아니하고 조합원용 및 일반분양용 주거용 건축물과 상가용 건축물 등을 일괄하여 시공사와 도급공사계약을 체결하는 경우 과세관청에서는 용도별 건축물의 건축비를 알 수 없으므로 사업주체인 재건축조합이 당해 건축물의 공사비로 안분하여 신고한 금액을 당해 건축물의 과세표준으로 할 수 밖에 없다고 할 것이다.
4. 일반분양자의 과세표준=일반분양자는 분양가액을 과세표준으로 하여 취득세(1~3%)가 부과된다. 유상거래를 원인으로 취득한 주택의 가액이 3억원 이하인 경우는 세율이 1%, 6억원 초과 9억원 이하인 주택은 세율이 2%, 9억원 초과 주택의 경우에는 3% 세율이 적용된다.
지방세툭별제한법 제33조제2항에 의거 주택의 연면적 또는 전용면적이 40㎡ 이하이고 취득가액이 1억원 미만인 1가구 1주택자의 경우에는 취득세가 전액 면제된다. 취득세 신고와 납부는 취득시기로부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내)에 해야 한다.
구판서 회계사 / 세무법인 청솔