1. 원조합원에 대한 과세표준=도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발(구법 도시환경정비사업조합 포함) 정비사업의 시행으로 해당사업의 대상이 되는 부동산 소유자가 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물에 대하여 취득세를 면제한다.
그러나 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 도시정비법 등 관계법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다. 다만 전용면적 85㎡ 이하의 주거용 부동산인 경우에는 원조합원에 한하여 청산금 상당액을 2019.12.31.일까지 취득세 면제한다. 원조합원의 취득세 과세표준은 청산금불입액이며 세율은 원시취득에 해당되어 2.8%이다.
2. 승계조합원에 대한 과세표준=승계조합원은 원조합원으로부터 조합원 지위를 승계한 자이다. 건물의 멸실 후 조합원 지위를 승계하는 경우 토지의 취득세가 부과되며 원칙적으로 신고가액(권리가액과 프리미엄가액)을 과세표준이며 적용 세율은 4%이다. 원조합원과 달리 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 분양받는 자도 취득세 과세대상이다. 이 경우 원조합원이 기 불입한 청산금은 새로이 환지되는 토지 및 건축물 과세표준에 포함된다.
관리처분계획에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산에 대하여 취득세를 부과한다. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산의 소재지가 소득세법 제104조의2제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역지정 또는 정비구역지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다. 취득부동산의 합계액이 종전부동산 가액을 초과된 금액에 상당하는 부동산은 원조합원과 승계조합원이 불입한 청산금의 합계액으로 토지 및 건축물로 안분하여 취득세를 부과한다. 이 경우 취득세율은 원시취득에 해당되어 과세표준의 2.8%가 적용된다.
2019.5.31.일 이전에는 토지분 청산금은 이전고시일의 다음날을 취득시기로 보고 건물분 청산금은 사실상 사용일과 이전고시일의 익일 중 빠른 날을 취득시기로 보았다. 그러나 2019.5.31.일부터는 건물의 준공시기를 토지와 건물의 취득시기로 본다. 세율 적용이 1~3%로 적용된다. 준공인가일로부터 60일 이내에 신고해야 한다.
3. 토지지분이 없는 조합원입주권을 승계취득한 경우 취득세(서울제세-73, 2017.01.02.)=주택재개발 조합원입주권은 재개발수역 내의 종전부동산을 근거로 부여되는 주택을 취득할 수 있는 권리로서 재개발구역 내에 건축물 소유권만 있고 토지지분이 없는 당초 조합원입주권을 승계취득하면서 프리미엄을 추가로 지급한 경우 그 추가 지급비용은 전적으로 추후 입주 예정주택에 대한 가격상승의 기대치가 금액이라 할 것이므로 지방세법령에서 취득가액의 범위를 규정하면서 취득시기를 기준으로 취득세 과세대상 물건을 취득하기 위하여 지급한 일체의 말한다고 규정하고 있음에 비추어 볼 때 입주권 취득 시 추가 지불한 금액(프리미엄)은 신축아파트 취득비용으로서 과세표준에 포함하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 일반분양자에 대한 과세표준=일반분양자는 분양가액을 과세표준으로 하여 취득세(1~3% 세율)가 부과된다. 유상거래를 원인으로 취득 당시 부동산 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1% 세율, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 2% 세율, 9억원 초과하는 주택을 취득하는 경우에는 3% 세율이 각각 적용된다.
다만 지방세특별제한법 제33조 제2항에 의거 주택의 연면적 또는 전용면적이 40㎡ 이하이고 취득가액이 1억원 미만인 1가구 1주택자의 경우에는 취득세가 전액 면제된다.
구판서 회계사 / 세무법인 청솔