“민간택지 분양가상한제의 실효성이 있는 시행령을 준비하고 있다.” 김현미 국토교통부 장관이 지난 12일 국회 국토교통위원회에 참석해 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 재차 강조했다. 특히 주택법 시행령 개정을 준비하고 있다고 구체적으로 언급하면서 사실상 상한제 시행이 초읽기에 들어갔다는 분석이다. 이에 따라 업계에서는 민간택지 아파트의 분양가상한제의 적용 기준과 시기, 적용 대상 등에 대해 관심이 모아지고 있다.

현미 국토교통부 장관이 지난 12일 국회 국토교통위원회에 참석해 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 재차 강조하고 있다. [사진=국토부 제공]
현미 국토교통부 장관이 지난 12일 국회 국토교통위원회에 참석해 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 재차 강조하고 있다. [사진=국토부 제공]

▲분양가상한제 적용지역 지정기준, 완화 범위는=현행 주택법 시행령에 따르면 민간택지에 분양가상한제를 적용하기 위해서는 기본적으로 3개월 간 해당 지역의 주택가격상승률이 시·도 소비자물가상승률의 2배를 초과한 지역이어야 한다. 


또 △12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과 △3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 △주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과, 해당지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과 등의 요건 중 하나에 해당해야 한다.


이에 따라 정부는 분양가상한제가 적용 요건이 까다로워 사실상 유명무실한 제도로 보고 기준을 완화하겠다는 방침이다. 


업계에서는 분양가상한제의 전제조건인 ‘3개월 간 해당 지역의 주택가격상승률이 시·도 소비자물가상승률의 2배를 초과한 지역’에 대한 기준을 소비자물가상승률 초과나 1.5배 수준으로 낮추는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.


다만 최근 서울지역의 부동산 가격이 하락세였다는 점을 감안하면 기준을 더 완화할 가능성도 있다. 


실제로 지난 3개월간 서울의 소비자물가는 약 0.3% 상승했지만, 아파트가격은 오히려 약 0.6% 가량 하락했다. 따라서 아파트 가격의 변동 기간을 3개월에서 더 연장하는 방안도 검토할 수 있는 상황이다.

▲적용 시점, 입주자모집공고부터? 소급 적용 논란=분양가상한제 적용시점은 현행 관리처분계획인가 신청에서 입주자모집공고 신청으로 변경하는 방안이 유력한 상황이다.


현행법상 민간택지의 분양가상한제는 입주자모집승인을 신청하는 분부터 적용토록 규정하고 있는데, 재개발·재건축의 경우에는 관리처분계획인가가 기준이 된다. 따라서 현행 규정을 적용하면 이미 관리처분인가를 신청한 곳은 민간택지 분양가상한제 도입되더라도 적용을 받지 않는다.


하지만 입주자모집공고부터 적용을 받도록 시행령을 개정하게 되면 아직 일반분양을 받지 않은 재개발·재건축은 모두 적용 대상이 된다. 


특히 정부는 이번 분양가상한제가 HUG 주택도시보증공사의 분양가 통제를 벗어나기 위해 후분양제를 선택한 구역들을 적용 대상으로 삼고 있는 상황이다. 


따라서 해당 구역들의 분양가를 통제하기 위해서는 이미 관리처분인가를 받았더라도 분양가상한제를 적용토록 해야 실효성을 높일 수 있다. 이 경우 서울에서만 약 70개 현장이 추가 적용될 것으로 예상되고 있다.


하지만 전문가들은 상한제 적용 시기를 변경하는 것은 또 다른 논란을 불러올 수 있다는 지적이다. 입주자모집공고로 시행령을 개정할 경우 이미 관리처분인가를 받은 구역들도 소급 적용 받게 되기 때문에 위헌 가능성이 있다는 것이다. 


법무법인 조운의 박일규 대표변호사는 “대한민국헌법에는 모든 국민은 소급입법을 통해 재산권을 박탈당하지 않는다고 규정하고 있다”며 “이미 관리처분인가를 받아 분양가상한제 미적용 대상이 됐음에도 시행령을 개정해 다시 적용한다는 것은 헌법에 위배될 소지가 있다”고 설명했다.
 

심민규 기자 smk@arunews.com

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