1. 개요=재건축정비사업조합은 조합원에게 입체환지방식으로 주택 등을 자가 공급하고, 나머지 물량은 일반인에게 분양한다. 일반분양하는 건축물과 건축물의 부수토지의 취득시기는 각각 다르다. 이와 같이 취득시기가 건축물과 토지가 다르므로 이에 대하여 알아보고자 한다.
2. 일반분양분 토지=조합은 입체환지방식에 의한 정비사업을 통해 종전토지 중 일부를 체비지, 보류지로 지정하여 조합이 이전고시일의 다음 날에 취득한 후 일반인에게 분양한다. 조합원이 보유한 토지 중 일반분양분은 조합에 무상으로 귀속된다. 무상 귀속되는 일반분양분 토지의 과세표준은 이전고시일의 다음날의 개별공시지가에 일반분양분 부수토지면적을 곱하여 산출한다. 관리처분인가 시 정비사업구역 내 전체 토지면적에서 분양신청한 조합원이 조합에 현물출자한 토지 중 입체환지로 조합원에 귀속된 후 조합에 무상으로 귀속된 토지를 일반분양분 부수토지면적이다. 이를 산식으로 표시하면 다음과 같다.
일반분양분 부수토지면적 과세표준=(정비사업구역 내 전체토지면적－준공 시 조합원에게 귀속된 부수토지면적)＊조합원이 조합에 현물출자한 부수토지면적/(조합원이 조합에 현물출자한 부수토지＋조합이 금전신탁으로 취득한 부수토지면적)＊이전고시일의 다음날 평당 개별공시지가
3. 일반분양분 건축물=건축물에 포함되는 비용에 대하여 지방세법, 법인세법, 기업회계기준에서 동일하게 규정하고 있지 않다. 따라서 정비사업조합이 지출한 비용에 대하여 취득세 과세대상인지 여부를 면밀히 파악해야 한다.
지방세법에서 취득세 과세표준으로 포함되는 비용은 일반적으로 설계감리비, 시공사 공사비(토지조성비용 제외), 석면조사 및 처리비, 지장물이설비(전주·통신·상하수도·소화전 등), 미술장식품공사비, 인입공사비(전기·가스·수도 등), 기반시설공사비(공원·도로공사비 제외), 대의원 및 총회 관련비용, 정비사업전문관리용역비, 교통영향평가비, 교육영향평가비, 경관심의비, 친환경관련비, 학교용지부담금, 교통시설부담금, 상하수도원인자부담금, 도시가스시설부담금, 보존등기 취득세(조합재산), 조합보유 재산세, 건축허가위한 채권매입비, 준공인허가비용, 분양신청 및 분양수수료 그리고 견본주택비, 신탁수수료, 민원처리비(일조권·소음·진동), 조합원이주비대여금이자, PF대출이자 및 보증수수료 등이 있다.
4. 토지 및 토지조성원가=지방세법 상으로 정비사업조합이 지출한 비용에서 건축물과 토지조성원가의 구분은 어려운 부분이 일부 있다. 토지와 직,간접적인 관련성은 미약하지만 토지를 본래의 목적대로 사용하기 위해 지출되는 착공전 비용이 특히 구분하기 어렵다. 법인세법과 기업회계기준에서 규정하고 있는 토지조성원가와 지방세법의 취득세 과세표준이 상이하므로 유의해야 한다.
기업회계기준과 법인세법에서 토지 및 토지조성원가로 규정하고 있는 비용은 종전 토지 및 건축물 감정평가액, 국공유지불하대금, 추가구입용지비, 재결에 의한 추가 청산금 지급액, 도시설계용역비, 감정평가용역비, 측량비, 세입자주거이전비, 지질조사비, 석면처리비, 영업손실보상금, 세입자 이사비, 이설비, 택지조성비산출용역비, 경관용역비, 철거용역비, 주거대책비, 소화전이설비, 전화케이블이설비, 환경영향평가용역비, 교통영향평가용역비, 안전진단용역비, 신탁등기비 등이 있다.
구판서 회계사 / 세무법인 청솔