1. 원조합원의 부동산 취득시기(지방세시행령 제20조)
1) 재개발사업 조합원=원조합원은 청산금불입액을 과세표준으로 하여 취득세가 부과된다. 청산불입액은 토지분과 건축물분으로 나누어진다. 토지분청산금 불입액은 소유권이전고시일의 다음날을 취득시기로 보며 건축물분청산금 불입액은 이전고시일과 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득시기로 본다.
2) 재건축사업 조합원=원조합원은 총공사비 중 본인에게 안분된 공사비를 과세표준으로 하여 건축물의 사용검사일(사용승인서 교부일, 임시사용승인일)과 사실상 사용일 중 빠른 날이 취득시기이다.
3) 도시환경정비사업 조합원=원조합원은 청산금불입액을 과세표준으로 하여 취득세가 부과된다. 재개발사업의 원조합원과 동일하게 적용된다.
2. 승계조합원의 취득시기
1) 재개발사업의 승계조합원=주택재개발사업의 승계조합원은 첫 번째로 원조합원으로부터 조합원자격을 승계 시 종전토지에 대하여 잔금청산일과 등기접수일 중에서 빠른 날을 취득시기로 하여 취득세가 부과된다. 그 이후 청산금불입액을 과세표준으로 하여 취득세가 부과된다. 이 경우우 청산금불입액은 토지분과 건축물분으로 나눌 수 있다. 토지분 청산금불입액은 소유권이전고시일의 다음날을 취득시기이고 건축물분 청산금불입액은 이전고시일과 사실상 사용일 중에서 빠른 날을 취득시기로 한다.
2) 재건축사업의 승계조합원=재건축사업의 승계조합원은 원조합원과 동일한 방법으로 취득세가 과세된다.
3) 도시환경정비사업의 승계조합원=도시환경정비사업의 승계조합원은 재개발사업의 승계조합원과 동일하다.
먼저 원조합원에게서 조합원자격을 취득 시 종전토지에 대하여 잔금청산일과 등기접수일 중에서 빠른 날을 취득시기로 하여 취득세 부과된다.
그 이후 청산금불입액을 과세표준으로 취득세 부과되는데 토지분과 건축물분으로 나눌 수 있다. 토지분 청산금불입액은 소유권이전고시일의 다음날을 취득시기로 보며 건축물분 청산금불입액은 이전고시일과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득시기로 본다.
3. 일반 분양자의 취득시기=정비사업의 일반분양분 건물 및 그 부수토지는 도시개발법상으로 체비지에 해당된다. 일반인 분양자의 경우 조합과의 분양계약을 통한 잔금청산일과 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날을 취득시기로 본다.
4. 총평=원조합원은 종전부동산을 조합원 현물출자 후 새로운 건축물 및 그 부수토지로 환지받는다. 불입청산금에 대해서는 재개발사업과 도시환경사업의 경우에 취득세가 부과된다. 재건축사업에서는 조합원 본인분의 공사비를 과세표준으로 취득세 부과되며 토지는 지분증가분이 취득세 대상이다.
재개발·도시환경정비사업의 승계조합원은 원조합원으로부터 조합원자격을 승계 받을 시 토지권리가액에 추가지불된 프리미엄을 합한 금액을 과세표준으로 하여 취득세가 선 부과되고 이후 건축물 완성 시 청산금에 대해 토지 및 건물로 안분하여 취득세 부과된다.
재건축사업의 승계조합원은 원조합원으로부터 조합원자격을 승계 시 토지권리가액에 추가지불하는 프리미엄을 합한 금액을 과세표준으로 하여 토지에 대한 취득세가 부과되고 이후 건축물 완성 시 조합원 본인분의 공사비를 과세표준으로 하여 취득세가 전액 과세된다.
구판서 회계사 / 세무법인 청솔