올해 초 공공지원민간임대 연계형 정비사업이 수시모집 방식으로 전환되면서 정책 도입 취지 및 시행효과에 대한 관심이 재조명되고 있다. 임대사업자 선정을 마치는 등 일정 정도 준비된 구역은 언제든지 사업을 추진할 수 있게 된 것이다. 공공지원민간임대는 정비사업과 연계할 경우 지지부진했던 재개발·재건축 재개는 물론, 양질의 임대주택을 주변 시세보다 저렴한 가격에 대거 공급할 수 있다는 게 장점이다.

▲공공지원민간임대, 정비사업과의 연계 통해 정체된 재개발·재건축 재개=공공지원민간임대 연계형 정비사업 제도 도입·시행의 목적은 추진이 더디거나 장기간 중단된 사업을 원활하게 재개시키는 것이 핵심이다.


공공지원민간임대는 지난 2015년 도입이 논의된 뉴스테이가 시초로서, 금융·리츠·민간임대 연계형 사업의 결합모델로 등장했다. 이후 뉴스테이에서 공공성이 강화되면서 공공지원민간임대로 명칭이 변경됐고, 현재 정비사업과 결합된 공공지원민간임대 연계형 정비사업이 시행중에 있다.


정비사업과의 연계를 통해 기대할 수 있는 부문은 지지부진한 곳들에 대한 사업을 재개시킬 수 있다는 점이다.


우선 임대사업자가 정비사업을 통해 발생하는 일반분양분 전부를 매수하기 때문에 향후 미분양 우려를 줄일 수 있다. 이를 통해 시공자는 단순 도급 공사비만 부담하게 되면서 건설사들의 사업 참여를 유도할 수 있다. 


정비사업 조합이 공공지원민간임대와 연계할 경우 용적률 인센티브도 부여 받는다. 공공지원민간임대 연계형 정비사업 추진 시 법적상한까지 용적률을 높일 수 있고, 필요한 경우 용도지역도 상향 조정된다. 조합은 임대사업자에게 일반분양분을 주변 시세보다 낮은 가격으로 매매할 수밖에 없지만, 용적률 인센티브를 적용받으면서 일정 정도의 사업성이 보전되는 구조다.

▲공공성·적정성 및 현장실사평가 거쳐 후보구역 선정… 주민동의율 높을수록 배점 높아=공공지원민간임대 연계형 정비사업을 추진하려면 지자체에 후보구역 선정을 위한 신청서를 접수한 후 한국감정원의 평가를 거쳐야 한다.


한국감정원의 공공지원민간임대 연계형 정비사업 후보구역 선정 평가지표에 따르면 일반평가지표와 현장실사평가지표로 구분된다.


이중 일반평가지표는 사업의 공공성과 적정성 등으로 구분되고, 현장실사는 사업추진의지와 정책 부합성, 사업환경이 항목에 포함됐다. 이중 주민동의율과 임대시세 및 매수가격비율이 각각 배점 10점을 차지하면서 평가지표 중 가장 많은 비중을 차지하고 있다.

▲초기 단계, 임대사업자 선정이 관건… 별도의 선정 기준도 시행=공공지원민간임대 연계형 정비사업을 추진하려는 곳은 초기 단계에 임대사업자를 선정하는 게 가장 중요한 요소로 꼽힌다. 후보구역으로 선정된 후 6개월 이내에 임대사업자를 선정하지 않을 경우 공공지원민간임대 연계형 정비사업 자체가 무산되기 때문이다.
국토교통부는 이와 관련해 임대사업자 선정 기준도 시행 중이다. 임대사업자 선정 기준에 따르면 임대사업자 선정 절차는 입찰공고, 제안서 평가, 우선협상대상자 선정, 가격협상, 임대산업자 선정 등의 순으로 진행된다. 조합은 경쟁입찰시 우선협상자가 제출한 제안서를 사업방식별 평가항목 비교표를 바탕으로 평가한다. 평가항목은 공통 평가항목 부문으로 가격적정성, 재무여건, 사업계획과 함께 기금내부수익률, 사업완충률, 운용실적, 출자비율 등으로 구성됐다.


이혁기 기자 lee@arunews.com

이 기사를 공유합니다
저작권자 © 위클리한국주택경제신문 무단전재 및 재배포 금지