A토지의 단독소유권을 가진 갑, B토지의 단독소유권을 
가진 을이 C토지를 공유하고 있다면 C토지(갑‧을)에 별도의 토지등소유자 지위를 인정하여야 할까.
이에 대하여 C토지(갑‧을)의 ‘소유형태’가 A토지(갑)나 B토지(을)와는 다르므로 당연히 C토지(갑‧을)에 토지등소유자 지위를 인정하고 조합설립동의권 1개를 부여하여야 한다는 견해가 많다.
공유자들에게 토지등소유자 지위를 인정할 것인지가 다투어질 때 빈번하게 원용되는 이른바 ‘소유형태론’인데, ‘소유형태’라는 용어는 도시정비법령 어디에도 등장하지 않는다. 토지등소유자 지위 인정여부에 관한 다툼을 해결하기 위해 구체적 사례에서 판례가 제시한 개념이기 때문이다.
위의 사례에서 일응 C토지의 소유형태가 나머지 A토지나 B토지와 다르게 보이는 것은 사실이다. 그렇다고 덜컥 C토지 공유자들에게 별도의 토지등소유자 지위를 인정하고 추가로 조합설립동의권을 부여하는 것은 도시정비법령 위반 소지가 다분하다.
토지등소유자 지위 인정기준에 관한 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제1호 다목에 의하면 “1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정”하여야 한다.
앞의 사례에서 C토지의 공유자들에게 동의권을 부여한다면 이미 다른 물건에 관하여 동의권 행사 기회를 부여 받았던 갑‧을에게 2회 이상의 기회를 주는 것이 되어 곧바로 도시정비법 시행령을 위반하는 현상이 빚어진다.
분명 ‘소유형태’가 다르다는 점에 착안하여 C토지 공유자들에게 토지등소유자 지위를 인정하려 하는데 오히려 도시정비법 시행령 기준을 위반하게 되는 아이러니가 발생하는 것이다.
그러나 이는 진정한 아이러니라고 보기 어렵다. 얼핏 모순된 상황으로 보여도 ‘소유형태론’을 형식적‧피상적으로 이해함으로써 잘못된 결론을 도출해낸 것에 불과하기 때문이다.
누군가는 ‘형식적‧피상적’이라는 부정적 형용어의 등장에 불쾌감을 느낀 나머지 이렇게 반문할 수도 있겠다. ‘소유형태론’을 실질적으로 이해한다는 잘난 당신은 위 사례의 아이러니를 어떻게 해결할 셈인가라고.
답은 싱거울 정도로 간단하다. 실질적 관점에서 본다면 사례에서 C토지의 소유형태는 A토지나 B토지의 소유형태와 결코 다르지 않다. 소유형태가 다르지 않으니 C토지에 관해 별도의 토지등소유자 지위를 인정하지 않게 된다. C토지에 관해 추가로 조합설립동의권을 인정하지 않으니 1인에게 중복하여 조합설립기회를 부여하여서는 안된다는 도시정비법 시행령 위반의 소지도 자연히 사라지게 된다. 결국 아이러니도 자취를 감춘다.
남은 문제는 ‘소유형태론’을 실질적으로 이해한다는 것이 구체적으로 무엇을 의미하는가를 논증하고 설득을 구하는 일이다.
소유형태론의 진정한 의미를 이해하기 위해서는 리딩케이스라 할 서울고등법원 판례를 언급할 필요가 있다.
동일한 사례 즉 A토지의 단독소유권을 가진 갑과 B토지의 단독소유권을 가진 을이 C토지를 공유하고 있을 때 C토지(갑‧을)에 별도로 토지등소유자 지위를 인정할지에 관해 서울고등법원은 “토지등소유자를 별도로 인정하지 않는다고 하더라도 관련된 소유자 내지 공유자들 중 토지등소유자의 지위가 인정되지 아니하는 불이익을 입는 사람은 없는 점 등에 비추어 2인의 토지등소유자만을 인정하여야 할 것이다”라는 매우 타당한 결론을 내렸다.
☞다음 호에 계속