올해 초만 하더라도 과천시 3기 재건축은 정비업계의 최대 기대주였다. 과천 주공4단지를 비롯해 5단지, 8·9단지, 10단지, 주암 장군마을 등에 대한 정비구역이 지정되면서 상반기 조합설립이 예상됐기 때문이다. 하지만 정부의 규제 강화 정책과 구역별 내부적인 문제가 겹치면서 사업이 늦어지고 있다. 당초 예상과는 달리 대부분 구역들이 아직까지 추진위원회 단계에 머물러있는 것이다. 단 과천주공4단지만은 기대 이상의 성적을 내고 있다. 3기 재건축 단지 중에서 가장 늦게 사업을 시작했지만, 현재 조합설립인가는 물론 시공자 선정까지 마쳤다. 특히 과천시의 중앙에 위치한 입지적인 장점까지 더해지면서 수요자들로부터 관심이 높아지고 있다. 과천주공4단지가 독주할 수 있었던 비결과 재건축 계획 등에 대해 김기원 과천주공4단지 재건축 조합장을 만나 이야기를 나눴다.
▲과천시 3기 재건축 구역들 중에서 주공4단지만 시공자 선정을 마쳤다. 그동안 사업은 어떻게 진행됐나=우리 단지는 지난 1월 창립총회를 마치고 3월 12일 과천시로부터 조합설립인가를 받았다. 지난해 5월 15일 정비계획 수립 및 정비구역 지정이 고시됐기 때문에 약 10개월 만에 추진위원회에 이어 조합설립인가까지 진행된 것이다. 또 지난 5월에는 경쟁입찰을 통해 시공자로 GS건설을 선정하기도 했다. 구역지정부터 시공자 선정까지 약 1년이 걸렸다. 이른바 과천3기 재건축으로 분류되는 타 구역들이 앞서 구역지정이 됐지만, 현재는 우리 단지의 사업 속도가 가장 빠른 셈이다.
▲재건축 시작 시점이 가장 늦었음에도 가장 빠른 사업 속도를 보일 수 있었던 비결은 무엇인가=집행부와 토지등소유자, 협력업체 등 모든 구성원들이 한마음으로 협조했기 때문에 사업이 신속하게 진행됐다고 생각한다. 물론 일부 토지등소유자는 재건축초과이익환수 등을 이유로 재건축에 반대하고 있는 것으로 알고 있다. 하지만 재건축부담금을 이유로 재건축을 미루자는 것은 어리석은 생각이다. 정부가 재건축 관련 규제를 강화하고 있는 상황에서 또 다른 규제가 나올 가능성을 배제할 수 없다. 재건축을 미룬다고 하더라도 수년 후에 규제가 완화될 것이란 확신도 없다. 따라서 최대한 신속하게 사업을 추진해 개발이익을 높이는 것이 가장 현실적인 방법이라고 본다.
▲재건축초과이익환수는 재건축 업계의 최대 이슈로 떠오르고 있다. 위헌 소송에 참여하신 것으로 알고 있는데, 초과이익환수제의 문제는 무엇이라고 보는지=이미 언론보도나 전문가들을 통해 재건축초과이익환수제는 불합리한 사항이 많다는 점이 밝혀졌다. 위헌 소송에서 각하 결정이 내려지긴 했지만, 위헌 여부에 대한 결정을 내린 것은 아니었다. 단지 재건축부담금이 부과되지 않았기 때문에 위헌 소송 청구인으로서의 자격이 없다는 판단이었을 뿐이다. 따라서 아직까지 미실현 이익에 대한 과세, 타 사업과의 형평성 문제 등에 대한 위헌 여부는 다퉈볼 여지가 있다. 특히 헌법재판소가 아직까지 부담금이 부과되지 않아 각하를 한 것은 스스로 모순에 빠진 것이라 생각한다. 즉 미실현이익에 대해 과세를 하되, 실제 부담금이 부과되면 위헌 여부를 다시 다투라는 의미로 받아들일 수 있다는 것이다. 논리적으로 설명하기 힘든 불합리한 제도가 바로 재건축초과이익환수제도다. 조합에서는 앞으로도 지속적으로 초과이익환수제를 바로 잡기 위해 노력할 것이다.
▲그야말로 속전속결로 재건축을 추진해왔다. 향후 사업계획은 어떻게 구상하고 있나=과천3기 재건축 중에서 사업이 가장 빠른 것은 사실이지만, 아쉬운 부분이 없는 것은 아니다. 조합원 지위양도 금지로 인해 토지등소유자들에게 매매 기간을 제공하기 위해 사업을 다소 늦추기도 했고, 6·13 지방선거 등으로 인해 사업 준비기간도 늘어났다. 하지만 이제부터는 본격적인 재건축을 추진해야 하는 만큼 보다 사업기간을 단축시키는데 노력할 것이다. 개인적인 목표는 2020년 안으로 착공에 들어가는 것이다. 물론 재건축은 정책이나 시장 상황의 변화 등 다양한 변수들이 존재하기 때문에 사업기간을 확정하는 것은 현실적이지 않다는 것을 알고 있다. 2020년 착공이란 목표도 조합의 공식적인 계획은 아니지만, 최대한 빠른 기간 내에 재건축을 성공시키겠다는 의지를 보여드리고 싶다.
▲3기 재건축 구역 중에서 가장 먼저 사업을 추진하는 것에 대한 어려운 점은 없나=우리 단지가 3기 재건축 중에서 선두로 사업을 추진할 것이라는 예상하지 못했다. 이미 지난 2016년부터 사업을 추진한 곳들이 있었기 때문이다. 1~2기 재건축의 경우 사업을 마쳤거나, 사실상 마무리 단계에 들어섰기 때문에 별개의 사업과 마찬가지다. 법령이 전부 개정될 만큼 많은 변화가 있었고, 각종 제도와 규제가 새롭게 시행에 들어간 까닭이다. 현재까지 실질적인 어려움은 없었지만 변화에 적응하기 위해서는 고민이 필요하다고 본다. 조합원들과 소통해 현명한 결정을 내릴 수 있도록 노력할 것이다. 조합원들에게 이익이 될 수 있는 사업을 만드는 것이 첫 번째 목표이다.
▲과천 주공4단지만이 가지고 있는 장점은 무엇인가=과천시의 중심에 위치해 있는 만큼 보편적인 장점을 모두 가지고 있다고 볼 수 있다. 과천의 주요 기반시설과 편의시설, 학교를 모두 이용할 수 있다는 것이다. 실제로 정부과천청사역이 인접한 역세권으로 지하철은 물론 시내외 버스와 공항버스 등을 편리하게 이용할 수 있다. 또 단지 바로 앞에 대형 마트가 위치해 있어 식자재와 생활 용품을 구매하기 쉽고, 과천시청, 과천시민회관, 과천경찰서, 과천소방서 등도 인근에 위치해 있다. 더불어 문원초·중교, 청계초, 과천고 등을 걸어서 통학할 수 있기 때문에 학군도 우수하다는 평가를 받고 있다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=그동안 재건축에 관심을 가지고, 적극적으로 협조해주신 조합원들에게 진심으로 감사를 드리고 싶다. 우리 단지가 사업을 빠르게 추진할 수 있었던 이유는 조합원들의 참여가 있었기 때문이다. 인근 단지들의 사업이 지지부진한 상황에서 앞서 나갈 수 있었던 원동력도 바로 조합원들이 일치단결해 재건축을 지지해준 덕분이었다. 조합은 조합원들의 개발이익 극대화를 위해 협력업체와 밤낮으로 고민하고 있다. 재건축을 성공적으로 완료하는 날까지 많은 격려와 협조를 부탁드린다.
심민규 기자 smk@arunews.com