이제 시작에 불과하지만, 각오는 담대하다. 경기 성남시 중원구 은행주공아파트 이승곤 재건축 조합설립추진위원회 위원장은 사업 초기 단계임에도 불구하고, 내년 하반기 철거를 목표로 사업을 진행 중이다. 목표가 높을수록 최대 성과를 달성할 수 있다는 게 이 위원장의 판단이다. 현재 집행부는 주민들을 대상으로 개략적인 추정분담금 관련 설명회를 개최하는 등 조합설립인가를 받기 위한 전초작업이 한창이다. 인근에 남한산성, 지하철8호선 남한산성입구역 등 친환경적인 요소와 우수한 대중교통망까지 갖추면서 뛰어난 입지조건을 자랑한다. 개략적인 추정분담금 분석·검토 결과 비례율 약 106%로 사업성도 양호하다는 분석이다. 주민들 사이에서 재건축사업 이후 주거환경개선은 물론 높은 재산가치 형성에 대한 기대감이 자리 잡고 있는 이유다. 이 위원장을 만나 재건축사업 주요 현안과 향후 계획에 대해 이야기를 나눴다.
빠른 사업 진행, 분담금 최소화에 중점
주민 추대로 직접 재건축사업 진두지휘
사업성 분석·검토 결과 비례율 약 106%
남한산성, 위례신도시 등 입지조건 우수
▲은행주공은 법에서 정한 동의율을 훌쩍 뛰어 넘는 수치로 추진위승인을 받았을 만큼 주민들의 재건축사업에 대한 열의가 높은 상황이다. 조합설립인가를 받기 위한 법적 동의율 확보는 어디까지 진행됐나=은행주공아파트는 지난 1987년 준공된 아파트로 지난해 정비구역지정을 받고, 전체 토지등소유자의 약 65%로 추진위승인을 받았다. 현재는 주민들을 대상으로 개략적인 추정분담금 분석·검토 결과에 대한 설명회를 진행 중이다. 동시에 관할관청에서 연번이 적힌 동의서 양식을 교부 받아온 상황이다. 설명회를 통해 주민들의 궁금증을 모두 해소한 후 동의서 접수에 나설 계획이다.
▲재건축을 포함한 정비사업은 법적 절차가 복잡하고, 이해관계자가 많아 진행에 어려움이 뒤따르기 마련이다. 직접 진두지휘에 나서게 된 계기는 무엇인가=재건축사업을 진행해달라는 주민들의 부탁을 그냥 지나칠 수 없었다. 주민들은 성공적인 재건축사업에 대한 열정이 높다. 그동안 해왔던 본업에만 충실할 생각이었지만, 주민들의 성원을 받아들이면서 우선 재건축사업 진행에 집중하기로 정했다. 행정청으로부터 조합설립인가를 받는 게 가장 첫 번째 목표다.
▲최근 주민들을 대상으로 개략적인 추정분담금 설명회를 개최하는 등 조합설립인가를 받기 위한 준비작업이 한창인 것으로 알고 있는데, 사업성 분석·검토 결과는=사업성 분석·검토 결과 비례율은 약 106%로 산정됐다. 일반분양가격은 최근 인근 재건축사업장에서 적용한 사례를 들어 3.3㎡당 약 1,800만원을 책정한 결과다. 사업성을 분석하면서 적용한 일반분양가격은 최대한 보수적으로 책정했기 때문에 향후 부동산시장 상황에 따라 더 높아질 가능성도 있다.
▲은행주공이 갖추고 있는 우수한 입지조건에 대해 말해 달라=친환경, 대중교통, 서울 주요 도심권으로의 직주근접 등 3박자를 고루 갖췄다. 우선 인근에 남한산성이 위치해 있어 친환경 속에서의 생활이 가능하다. 또 지하철8호선 남한산성입구역이 가깝고, 수도권 주요 도심권을 향하는 버스들이 은행주공을 거친다. 따라서 대중교통을 이용해 서울은 물론 수도권 주요 도심지로의 이동이 편리하다. 뿐만 아니라 가까운 위례신도시는 수요자들의 높은 관심 속에서 분양이 진행됐거나 앞두고 있다. 이곳에서 가까운 은행주공도 향후 수요자들의 관심이 집중되면서 신도시 못지않은 관심을 받을 것으로 예상된다.
▲은행주공아파트에 재건축사업이 필요한 이유는 무엇인가=은행주공은 우수한 입지조건을 자랑한다. 따라서 주거환경만 개선된다면 주민들의 재산가치 극대화가 가능하다. 현재 은행주공아파트는 주차공간이 협소하다. 평일 출근하는 차량들이 빠져나가면 그나마 상황은 양호하다. 하지만 주말이면 주차할 공간이 부족해 2~3중으로 주차된 차량들을 볼 수 있고, 간혹 주차시비로까지 이어지기도 한다. 또 모든 동에 엘리베이터를 설치해 주민들이 편하게 오르내릴 수 있는 환경을 만들 것이다. 중·고층에 거주한 어르신들은 계단을 오르내리는 데 불편함을 호소하고 있다. 어린이집, 헬스장 등 각종 편의시설도 구축할 예정이다. 기존 우수한 입지조건에 신축아파트 건립에 따른 생활편의 시설이 더해지면서 자연스레 재산가치도 높일 수 있다.
▲재건축사업을 추진하면서 가장 중점을 두는 부분이 있다면=집행부는 투명성, 빠른 재건축, 원활한 의사소통에 중점을 두고 재건축사업을 추진 중이다. 이 3가지를 우선적으로 지켜야만 주민들 모두가 만족하는 성공적인 재건축사업 실현이 가능하다. 우선 투명한 사업 추진은 조합원들의 신뢰도를 향상시켜 불필요한 분쟁을 잠식시킬 수 있다. 또 정비사업은 시간이 곧 돈이라는 점을 명심해야 한다. 사업이 장기화될수록 사업비용이 더 늘어나고, 분담금 증가로 직결되기 때문이다. 따라서 빠른 사업 추진을 통해 향후 발생할 수 있는 분담금을 최소화시켜야 한다. 여기에 원활한 의사소통으로 주민들과의 이견차를 좁히는 것도 중요하다. 불필요한 의견 충돌 없이 한 목소리를 낸다면 그만큼 빠른 사업 진행이 가능하다.
▲향후 예상되는 사업 진행 일정은=올해 중반기 중 창립총회를 거쳐 조합설립인가를 받을 계획이다. 하반기에는 시공자 선정에 나설 예정이다. 현재까지 대우건설, 롯데건설, 현대건설, 현대산업개발, GS건설, SK건설 등 국내 내로라하는 1군 건설사들의 관심이 높은 상황이다. 이후 사업시행인가 등의 절차를 거칠 방침이다. 내년 상반기에는 관리처분계획을 수립하고, 하반기 철거 및 착공을 목표로 재건축사업을 추진 중이다.
▲원활한 재건축사업 진행을 위해 중앙정부 차원에서 내놔야 할 제도적 장치가 있다면=올해 부활·시행되고 있는 재건축 초과이익환수제의 재유예 혹은 폐지에 대한 정책적 논의가 필요하다. 초과이익환수제는 정부가 개발이익이 높다는 이유로 개인 재산을 환수해가겠다는 게 골자다. 초과이익 규모에 따라 조합원 1인당 최대 50%를 세금으로 부과하는 방식이다. 반면, 이익이 보장되지 않는다면 사업성을 보전해주는 것도 아니다. 초과이익환수제는 아직 발생하지 않은 미실현 이익에 대한 세금 부과도 위헌소지가 높다는 게 업계 관계자들의 중론이다.
이혁기 기자 lee@arunews.com